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      萬科現在值得買嗎?

      放大字體  縮小字體 發布日期:2020-02-16 23:05:48    瀏覽次數:84
      導讀

      因為這幾年都看好地產股,經常有朋友問我萬科、保利、華僑城怎么樣,我對萬科沒研究,本文先粗淺探討萬科優缺點,歡迎補充,以后我再編輯完善。萬科的優點1,財務穩健,負債率低,融資利率低,融資利率基本不資本化

      因為這幾年都看好地產股,經常有朋友問我萬科、保利、華僑城怎么樣,我對萬科沒研究,本文先粗淺探討萬科優缺點,歡迎補充,以后我再編輯完善。

      萬科的優點

      1,財務穩健,負債率低,融資利率低,融資利率基本不資本化,當做費用,對高價地還減值撥備;

      2,現金流好,很少有地產公司連續幾年經營現金流流入的,為了成長性,賺了就加大拿地,但萬科近5年都大幅度流入,代價也就是拿地少了,但土地大部分位于一二線,未來不愁賣。

      3,管理優秀,多年來的基因,無短板無硬傷,多元化無大成效也有一些。

      萬科的缺點

      1,成長性變差了,過去第一名,現在top3,2019年銷售權益負增長;

      2,地價變高了,權益比例低,土儲相對不足,按2019上半年土地儲備16181萬方,地價6900元,2019年銷售均價15341元,地價和銷售均價不如融創的比例,也不如保利地產的比例,再乘以60%~65%的權益比例,在top5里面,市值最高,土地的家底不厚;

      3,小股東損益分走凈利潤超過小股東權益,雖然管理優秀,融資利率低,但歸母凈利潤率只有10%出頭了;

      小股東權益占比31%:

      小股東損益占比37%:而很多地產公司是小股東損益遠小于小股東權益,例如中國奧園和美的置業等,可以說萬科管理層在適當做差歸母業績。

      4,與寶能、前海人壽的糾葛,管理層持股很少,管理層利益跟大股東和中小股東的利益難以一致,且寶能前海去年底剛減持低于5%的股份時候公告一次,進入萬科時候推升股價,退出萬科時滯漲也是清理之中;

      5,top5中市值最高,估值最高,是否早已體現了所有優點?預計2019年420億歸母凈利潤,按2019年銷量前瞻凈利潤也是420億左右,再推測2020年銷量也估計跟2019年持平,歸母凈利潤被碧桂園和恒大追上,被融創接近,但市值卻多一千多億,前瞻PE和動態PE都已8倍,且暫無成長性,這都是對萬科優點的溢價,已經溢價在此,要投資地產股,不如選其他的,但如果怕高杠桿又想投地產股,可以選萬科。

      總結

      萬科穩健優秀,土儲分布較好,拿著會比較放心,但這些優點是否已經用相對其他地產公司的溢價體現了?

      對于我來說,除非萬科正好利用現金流充沛的優點,在此拿地良機,平價多拿地,一定要恢復成長性,否則無低估無成長,吸引力不大。

      萬科的變量最大的就在于成長性,但看最近幾個月公告,拿地不多也不便宜。

      每人選股風格不同,自己定奪,本文陳述優缺點為主

      作者:陳海濤周游世界鏈接:xueqiu/8710966224/141343865來源:雪球著作權歸作者所有。商業轉載請聯系作者獲得授權,非商業轉載請注明出處。

       
      (文/小編)
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