原標(biāo)題：中國恒大：史上最“硬核”促銷 背后的財(cái)務(wù)解讀 來源：基本面力場
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來源： 基本面力場
中國恒大集團(tuán)的史上力度最大的優(yōu)惠促銷，現(xiàn)在已經(jīng)刷屏了：2月18日至2月29日期間，全國在售樓盤住宅（含公寓及寫字樓）期間可享受七五折優(yōu)惠；3月1日至3月31日可享受七八折優(yōu)惠。單棟樓去化率80%~90%的，可再享受額外九七折優(yōu)惠；單棟樓去化率90%以上的，可再額外享受九四折優(yōu)惠。
毫無疑問，中國恒大的此次“硬核”促銷，將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來極大震動，甚至可能是引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的一次變革。對于中國恒大優(yōu)惠促銷的影響，已經(jīng)有不少文章對此做出了詳解，力場君（微信公號：基本面力場）想從財(cái)務(wù)指標(biāo)的角度，做一些分析，與大家探討交流。
1、毛利率將趨于下滑
此次恒大提出的七五折優(yōu)惠，力度不可謂不大，這就相當(dāng)于，此前每平米6萬元的樓盤，現(xiàn)在只賣4.5萬元；假設(shè)按照100平米的房屋面積，這一次就能節(jié)省下150萬元巨款。如果要是原價(jià)每平米10萬元，100平米的房子就能節(jié)省下250萬元。
對于購房者的影響巨大，對于房地產(chǎn)商的影響其實(shí)更大，每平米少賣的價(jià)格，都是房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)實(shí)在在的利潤；這部分差價(jià)是無法通過成本轉(zhuǎn)嫁出去的。所以，降價(jià)促銷，降的全部都是房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤。
以中國恒大為例，自2017年之后，毛利率就穩(wěn)定在34%至36%之間，大體就是三分之一的水平線吧。這就意味著，每平米賣6萬的房子，成本就在4萬元。
如果這個(gè)房子，現(xiàn)在促銷只賣到4.5萬元每平米，留給開發(fā)商的利潤就只剩下0.5萬元，毛利率就只剩下10%多一點(diǎn)。不難想象，這個(gè)影響會有多大？
進(jìn)而，力場君判斷，如此大力度的價(jià)格促銷，一定是短期的，長期保持這樣的降價(jià)幅度，房地產(chǎn)開發(fā)商夠嗆能夠撐得住。另外還提示一點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)公司的收入利潤結(jié)算，大致會落后于房屋預(yù)售兩年左右，所以這樣的盈利能力降低，大體會體現(xiàn)在2022年。
2、密切關(guān)注存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)的變化
前文提到，恒大這樣的降價(jià)促銷，大概率是短期行為，同時(shí)恒大的此次促銷方案，也與去化率緊密掛鉤。可見，恒大此次降價(jià)促銷的根本目的，還是在于去庫存。
為什么急著去庫存呢？原因無非有兩點(diǎn)：要么是資金壓力迫使公司需要加速回款，要么就是判斷未來新房銷售難度將會越來越大，與其坐等、不如提前“亮劍”，通過降價(jià)促銷來與其他房地產(chǎn)公司“爭搶”越來越緊俏的居民住房購買力。
財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，中國恒大在2019上半年的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為1369.68天，這項(xiàng)數(shù)據(jù)背后透露出來的意思，就是按照中國恒大現(xiàn)有銷售規(guī)模測算，大概需要將近4年時(shí)間，才能把現(xiàn)有的存貨全部出售出去。
當(dāng)然，這只是財(cái)務(wù)指標(biāo)的理論意義，但也不難從中看出，在這樣的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)背景下，中國恒大就面臨著很大的去庫存壓力。那么其他主要房地產(chǎn)公司呢？
力場君簡單查閱了幾家有代表性的公司：萬科1561.14天，金地集團(tuán)1585.9天、保利地產(chǎn)2112.68天、泰禾集團(tuán)2893.89天。
不比不知道，一比才發(fā)現(xiàn)，中國恒大的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)，在行業(yè)內(nèi)還不算是高的。如果恒大的去庫存壓力都如此大，那么其他公司呢？
3、新房網(wǎng)上銷售將成為主流
另據(jù)恒大管理層透露，恒大實(shí)施全面“網(wǎng)上購房”僅3天，各項(xiàng)銷售數(shù)據(jù)呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，其中客戶認(rèn)購房屋47540套，總價(jià)值約580億，認(rèn)購最多的一個(gè)樓盤達(dá)到870套。照此預(yù)測，未來幾天網(wǎng)上認(rèn)購可能累計(jì)突破10萬套。恒大的網(wǎng)上售房平臺近三天新增用戶300多萬人，累計(jì)用戶數(shù)超過1000萬人。
早先馬云曾經(jīng)說，要用互聯(lián)網(wǎng)顛覆房地產(chǎn)行業(yè)。中國恒大現(xiàn)在正在做的網(wǎng)銷新房，尚不能說是對房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營模式的顛覆，而只是一個(gè)銷售渠道的變化，但是帶來的影響同樣不容忽視。
力場君（微信公號：基本面力場）大體判斷，網(wǎng)銷的成本，會比搭建實(shí)體售樓處的成本低，最起碼在銷售人員占用方面會減少，能節(jié)省不少的人力成本，這在一定程度上能夠挽回一些降價(jià)帶來的利潤損失。但是以恒大為例，目前的銷售費(fèi)用率也就是在4%到5%之間，可供節(jié)省的支出也并不很大，帶來的利潤損失補(bǔ)償也是很有限的。
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