房貸利率有大變化！剛剛過(guò)去的周末，朋友圈被央行的一則公告刷屏，房貸一族紛紛翻出計(jì)算器，都算算自己房貸利息支出有何變化。
根據(jù)央行公告，自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成（加點(diǎn)可為負(fù)值），加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；也可轉(zhuǎn)換為固定利率。
公告所稱存量浮動(dòng)利率貸款，是指2020年1月1日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已經(jīng)簽訂了合同，但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的貸款。這里面不包括公積金個(gè)人住房貸款。而且央行規(guī)定，自2020年1月1日起，各金融機(jī)構(gòu)不得簽訂參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款合同。
明天就是元旦，以后各金融機(jī)構(gòu)不再簽浮動(dòng)利率貸款合同，那之前簽的就成了“存量”，現(xiàn)在是要對(duì)這些“存量”進(jìn)行轉(zhuǎn)換。
公告說(shuō)得很清楚，可不少人還是感覺(jué)有一堆小問(wèn)號(hào)。是選擇轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)還是固定利率？加點(diǎn)數(shù)值怎么算？轉(zhuǎn)換期內(nèi)應(yīng)注意什么？銀行會(huì)馬上跟我聯(lián)系嗎？別著急，麻辣姐為您一一解釋。
一問(wèn)：房貸算法為何變？
先說(shuō)為什么房貸利率算法要變。
2019年8月，央行決定改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制，隨后個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)也從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR。自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。
也就是說(shuō)，過(guò)去個(gè)人住房貸款的定價(jià)基準(zhǔn)是貸款基準(zhǔn)利率，即按基準(zhǔn)利率上浮或下浮多少，來(lái)確定個(gè)人住房貸款利率；調(diào)整后，個(gè)人住房貸款的定價(jià)基準(zhǔn)是 LPR ，即在 LPR 的基礎(chǔ)上加點(diǎn)，根據(jù) LPR 來(lái)確定個(gè)住房貸款的利率。
從上面可以看出，房貸算法之所以改變，是因?yàn)閭€(gè)人住房貸款的定價(jià)基準(zhǔn)有變。原來(lái)依據(jù)貸款基準(zhǔn)利率上下浮動(dòng)，現(xiàn)在則是在LPR的基礎(chǔ)上加點(diǎn)。兩都最大的區(qū)別在于，貸款基準(zhǔn)利率是央行發(fā)布的指導(dǎo)性利率，LPR是市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。這說(shuō)明，房貸利率算法的新變化，是利率市場(chǎng)化改革帶來(lái)的。
目前，接近90%的新發(fā)放貸款已參考LPR定價(jià)，但存量浮動(dòng)利率貸款仍基于貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)，不能及時(shí)反映市場(chǎng)利率變化，不利于保護(hù)借貸雙方的權(quán)益。 為進(jìn)一步深化LPR改革，央行發(fā)布公告推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。
民生銀行首席研究員溫彬認(rèn)為，加快存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，將更好地發(fā)揮LPR貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率在實(shí)際利率形成中的引導(dǎo)作用，推動(dòng)社會(huì)融資成本下降，引導(dǎo)和支持金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域薄弱環(huán)節(jié)和重點(diǎn)領(lǐng)域的精準(zhǔn)滴灌，提高金融資源配置效率，進(jìn)一步增強(qiáng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的能力。
二問(wèn)：房貸利率算法有何變化？
根據(jù)公告，定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR的，LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整；加點(diǎn)數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負(fù)值），在合同剩余期限內(nèi)固定不變；轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)利率水平保持不變；借貸雙方可重新約定重定價(jià)周期和重定價(jià)日，重定價(jià)周期最短為一年。
舉例來(lái)說(shuō)，若某筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款原合同期限20年，剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)，且重定價(jià)周期仍為1年，重定價(jià)日仍為每年1月1日，那么加點(diǎn)幅度應(yīng)為0.59個(gè)百分點(diǎn)（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個(gè)重定價(jià)日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價(jià)規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。
假定2020年12月5年期以上LPR利率下降至4.7%，則從2021年1月起，房貸利率重定價(jià)為：4.7%+0.59%=5.29%；假定2021年12月5年以上LPR利率繼續(xù)下降至4.6%，則從2022年1月起，房貸利率重定價(jià)為：4.6%+0.59%=5.19%。
如果選擇存量浮動(dòng)利率貸款轉(zhuǎn)換為固定利率，轉(zhuǎn)換后的利率水平由借貸雙方協(xié)商確定，其中商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)換后，利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。
公告規(guī)定，轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)利率水平保持不變，也就是說(shuō)在2020年轉(zhuǎn)換的時(shí)候，你的房貸利率水平算下來(lái)和以前是一樣的，沒(méi)有變化。
溫彬認(rèn)為，盡管銀行會(huì)提供浮動(dòng)和固定兩種貸款報(bào)價(jià)，但在預(yù)期LPR下降背景下，客戶通常會(huì)選擇浮動(dòng)利率報(bào)價(jià)，因?yàn)辄c(diǎn)差已經(jīng)固定。而如果LPR處于上升周期，則房貸利率也會(huì)隨之走升，而若此前簽署的是固定利率，則房貸成本不變。
三問(wèn)：客戶和銀行如何操作進(jìn)行“轉(zhuǎn)換”？
很多人關(guān)心，這個(gè)“轉(zhuǎn)換”看上去好復(fù)雜，需要客戶做什么？銀行能為客戶做些什么？
央行表示，自公告發(fā)布之日起，銀行應(yīng)盡快制定存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作計(jì)劃，包括系統(tǒng)配套、人員培訓(xùn)等，同時(shí)通過(guò)多種渠道（包括官網(wǎng)和網(wǎng)點(diǎn)公告、短信、郵件、手機(jī)銀行和電話通知等）告知客戶，在雙方協(xié)商一致的前提下，盡可能以簡(jiǎn)便易行的方式變更原合同條款。
需要注意的是，借款人可與銀行協(xié)商確定將定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，或轉(zhuǎn)換為固定利率，借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款可不轉(zhuǎn)換。
目前，大多數(shù)存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款的重定價(jià)周期為1年，且重定價(jià)日為每年1月1日。轉(zhuǎn)換工作自2020年3月1日開始，原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。同一筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)換，均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點(diǎn)數(shù)值，加點(diǎn)數(shù)值不受轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。
招商銀行總行資產(chǎn)負(fù)債管理部總經(jīng)理彭家文介紹，招商銀行已提前做好了存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備。信貸系統(tǒng)定價(jià)基準(zhǔn)批量轉(zhuǎn)換改造工作積極推進(jìn)，存量貸款合同文本利率條款已作了系統(tǒng)梳理，在新版合同中增加對(duì)定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的提前約定，并且已提前準(zhǔn)備客戶通知方案以及對(duì)客標(biāo)準(zhǔn)解答。同時(shí)，在新發(fā)放貸款中盡量參考LPR定價(jià)，截至12月27日當(dāng)月新發(fā)放貸款以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)的占比約94%，也有利于減輕后續(xù)存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的壓力。
“下一步，招商銀行將加快推進(jìn)各項(xiàng)工作，進(jìn)一步細(xì)化和明確招商銀行的落地實(shí)施方案，加快修訂合同，評(píng)估存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)批量切換的系統(tǒng)影響，盡快制定改造計(jì)劃并加緊實(shí)施。針對(duì)不同客戶、渠道的特點(diǎn)，提前布置，確保利率調(diào)整信息及時(shí)準(zhǔn)確全面?zhèn)鬟_(dá)至每一位客戶?！?彭家文說(shuō)。
民生銀行資產(chǎn)負(fù)債管理部負(fù)責(zé)人也表示，在推進(jìn)新發(fā)放貸款參考LPR定價(jià)中，民生銀行已積累了不少經(jīng)驗(yàn)。目前，新發(fā)放貸款合同修訂和信息系統(tǒng)改造工作已全面完成，實(shí)現(xiàn)了LPR浮動(dòng)利率貸款的自動(dòng)準(zhǔn)確計(jì)價(jià)，為存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，可以說(shuō)已經(jīng)做好充分準(zhǔn)備。
接下來(lái)，將盡快制定工作方案，包括系統(tǒng)配套、人員培訓(xùn)等，穩(wěn)妥有序推進(jìn)存量轉(zhuǎn)換工作，與客戶按市場(chǎng)化原則協(xié)商確定具體轉(zhuǎn)換條款，并在雙方協(xié)商一致的前提下，盡可能以簡(jiǎn)便易行的方式變更原合同條款，充分保障金融消費(fèi)者權(quán)益，切實(shí)推動(dòng)降低企業(yè)融資成本。
四問(wèn)：除了個(gè)人住房貸款，其他貸款也要“轉(zhuǎn)換”嗎？
公告明確，除商業(yè)性個(gè)人住房貸款的其他存量浮動(dòng)利率貸款，包括但不限于企業(yè)貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款等，可由借貸雙方按市場(chǎng)化原則協(xié)商確定具體轉(zhuǎn)換條款，包括參考LPR的期限品種、加點(diǎn)數(shù)值、重定價(jià)周期、重定價(jià)日等，或轉(zhuǎn)為固定利率。
如果在個(gè)人住房貸款之外，您還在金融機(jī)構(gòu)辦理了其他貸款，最好也趕緊向機(jī)構(gòu)問(wèn)清楚，看看怎么轉(zhuǎn)換更合適。
“對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，在按照央行要求做好存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的同時(shí)，應(yīng)密切跟蹤宏觀經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)，進(jìn)一步完善風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)體系建設(shè)，加強(qiáng)利率風(fēng)險(xiǎn)管理，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)和盈利結(jié)構(gòu)，提高應(yīng)對(duì)內(nèi)外部環(huán)境變化的意識(shí)和能力?！?國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員董希淼說(shuō)。
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