請(qǐng)問你最重要的資產(chǎn)是什么？對(duì)于大多數(shù)人來說，恐怕答案都是清一色的房子。表面上來看，在年紀(jì)三十歲左右的階段，有老婆有孩子還有房子，這一系列景象看似很完美，但我們不得不承認(rèn)這些都建立在金融杠桿上。也許家庭現(xiàn)金流有十幾萬，但在核算凈資產(chǎn)時(shí)，相信超過80%都背負(fù)百萬債務(wù)。
僅從這一點(diǎn)來看，我們不得不承認(rèn)一個(gè)現(xiàn)實(shí)，那就是新一代人消費(fèi)觀念發(fā)生了變化，對(duì)于老一輩人來說，更多的是將財(cái)富存在銀行里，正是基于如此良好的儲(chǔ)蓄率背景下，無疑是為樓市前進(jìn)埋下最真實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。而在這國民經(jīng)濟(jì)的迭代下，由于房價(jià)無序上漲的推動(dòng)，買房和買更多的房似乎成為最有價(jià)值的投資，即使手上資金不夠，也會(huì)靠著僅有的現(xiàn)金流獲取銀行貸款。
客觀來講，任何市場經(jīng)濟(jì)都有邊界線，原因很簡單，一旦形成市場規(guī)模效應(yīng)，其供需關(guān)系就會(huì)本質(zhì)變化。而從近些年樓市動(dòng)向來看，市場正在發(fā)生一些潛移默化的改變，例如從調(diào)控次數(shù)來看，量化調(diào)控看似簡單粗暴，但事實(shí)上越來越多的城市習(xí)慣于此，最根本原因就是短期內(nèi)立竿見影。其次過去依靠的政策和金融機(jī)構(gòu)，對(duì)于開發(fā)商而言，現(xiàn)階段反而成為壓力，說白了以往的高杠桿，當(dāng)下卻必須降負(fù)債。
介于如此尷尬的局面，一些開發(fā)商高層的動(dòng)向引起了大家注意，例如6月16日，SOHO中國被潘石屹套現(xiàn)，其收購交易金融高達(dá)280億元；8月17日許家印卸任恒大地產(chǎn)董事長，令人有趣的是第2天，部分恒大高層開始拋售恒大股票。
從這一系列動(dòng)向來看，由此可見當(dāng)下樓市的確發(fā)生了變化，最近4大城市也是率先出手，給地價(jià)降溫。眾所周知上半年22個(gè)重點(diǎn)城市就明確通知將實(shí)施第一輪土地集中出讓制度，也許是溢價(jià)率、成交價(jià)等信息達(dá)不到預(yù)期，也許是市場過于火熱，越來越多的城市開始延遲第二輪集中供地公告，其次在購地資金來源、競拍規(guī)則等都做了細(xì)致的調(diào)整。而從這些轉(zhuǎn)變來看，都是為了遏制局部投機(jī)的存在，換一句話說第一輪土地集中的數(shù)據(jù)，只是為了數(shù)據(jù)支撐，并沒有太大參考價(jià)值。
8月26日，廣州集中出讓48宗住宅用地使用權(quán)，其中溢價(jià)率從45%下調(diào)至15%，取消“競配建”出讓方式，多數(shù)地塊采取“限地價(jià)+競自持+搖號(hào)”的出讓方式。
8月29日，深圳再出出臺(tái)新的土拍規(guī)則，被號(hào)稱“史上最嚴(yán)”，溢價(jià)率下調(diào)至15%，地塊達(dá)到封頂后，通過公開搖號(hào)確定競得人，最高不得超過該宗地普通住房面積的40%。最關(guān)鍵的是購地資金必須是自有資金。
8月30日北京照樣修改了土拍規(guī)則，其中有單宗地塊溢價(jià)率不超過15%、首次采用搖號(hào)確定競得人、現(xiàn)場競“現(xiàn)房銷售面積”等。
而在8月31日，長春出臺(tái)最新新政，第三次土地集中出讓悄無聲息延期，其釋放的信號(hào)令人深思。
從這4大城市動(dòng)向來看，說白了就是給地價(jià)降溫，如果還持續(xù)上第一輪火熱拍賣，必然會(huì)影響房價(jià)的波動(dòng)，對(duì)此毫不客氣的說第二輪數(shù)據(jù)照樣會(huì)影響第三輪政策走向。事實(shí)上對(duì)于這樣樓市格局，住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人王蒙徽在8月31日發(fā)布會(huì)上明確表態(tài)，認(rèn)為當(dāng)下住房的矛盾短缺轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)性供給不足，城市發(fā)展由大規(guī)模增量建設(shè)，轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重等。至于何為結(jié)構(gòu)性供給不足，說白了就是市場資源分布不均，解放頭部用戶手上的資源也可以稱之為另一種方式。
總的來說，今年房價(jià)風(fēng)向變了，如果要說更加直白一點(diǎn)的話，那就是還想靠著房價(jià)差價(jià)來炒房，我只能說本金都有可能全部虧損。對(duì)于當(dāng)下購房者而言，此時(shí)樓市才剛剛拉開序幕，金九銀十和年底的返鄉(xiāng)置業(yè)才是關(guān)鍵，今年買房看增值空間固然重要，但風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估仍需要放在第一位。
