房地產(chǎn)行業(yè)，即將迎來至暗時(shí)刻？
房住不炒大方針下，無論是買房人、還是房企，都得適應(yīng)新的市場(chǎng)規(guī)則。
尤其是房企，一旦適應(yīng)不了，唯一的結(jié)果就是退場(chǎng)。
有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年前7個(gè)月，破產(chǎn)房企高達(dá)244家，平均每天倒下一家。
房產(chǎn)大象創(chuàng)始人、暨南大學(xué)特聘研究員、同致行（中國）地產(chǎn)、同致誠評(píng)估創(chuàng)始人王波博士認(rèn)為：
未來市場(chǎng)分化加劇，優(yōu)勝劣汰已成定局，買房人要慎重選擇。
1
平均1天1家房企倒下
從2019年至今，已有超1000家房企申請(qǐng)破產(chǎn)。
算下來，平均1天就有1家房企破產(chǎn)。
倒下的，大多是中小房企，也不乏一些頗有名氣的企業(yè)。
最近，一家粵系老牌房企——粵泰，撐不住了。
業(yè)界“三巨頭”之一的恒大，也因?yàn)閭鶆?wù)危機(jī)，前路迷茫。
萬科喊出“活下去”這句口號(hào)時(shí)，似乎已經(jīng)窺見這一趨勢(shì)。
中國房地產(chǎn)野蠻生長的時(shí)代已接近尾聲，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒到退場(chǎng)的時(shí)候。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)年鑒，截至2019年底，全國共有9.9萬家房企。
乍一聽這個(gè)數(shù)字，好像和印象中的數(shù)字不太一樣，真的有這么多家房企嗎？
事實(shí)是，這份表格是以納稅號(hào)為準(zhǔn)，統(tǒng)計(jì)房企數(shù)量。
而房企在開發(fā)樓盤時(shí)，往往會(huì)為每個(gè)項(xiàng)目單獨(dú)注冊(cè)子公司，這些子公司都有獨(dú)立的納稅號(hào)。
9.9萬家房企，實(shí)際上是9.9萬個(gè)納稅號(hào)，絕大部分是房企旗下開發(fā)項(xiàng)目的注冊(cè)公司。
1000多家房企申請(qǐng)破產(chǎn)，就是少了1000多個(gè)納稅號(hào)。
即便如此，也還剩9.8萬家。
這個(gè)數(shù)字，每年減少幾百家，正常。
一方面，城市化進(jìn)程發(fā)現(xiàn)到如今，房企市場(chǎng)已經(jīng)飽和，不再需要這么多玩家。
另一方面，大浪淘沙，只有資金雄厚、實(shí)力強(qiáng)的房企才能活下來，任何行業(yè)都是如此。
潮水退去，才知道誰在裸泳。
2
誰是壓垮房企的最后一根稻草？
盡管尚未走到末路，市場(chǎng)下行，房企日子也挺難過。
行業(yè)洗牌，沒有誰能獨(dú)善其身。
√ 眾多“限”字訣下，房企頭上的“金箍”越來越緊。
2020年8月，“三道紅線”橫空出世，限制債務(wù)規(guī)模增速，快周轉(zhuǎn)時(shí)代結(jié)束。
今年7月，被納入“三道紅線”試點(diǎn)的房企，被要求買地金額不超年度銷售額40%，業(yè)務(wù)擴(kuò)張范圍被限制。
高速奔跑的房企，就此剎車。
√ 土地“兩集中”供應(yīng)，房企生存和發(fā)展空間受限。
每年只有3次拿地機(jī)會(huì)，巧婦難為無米之炊，拿不到地，就沒有生存和發(fā)展的基石。
√ 眾多土拍新規(guī)出爐，房企拿地進(jìn)一步受限。
土地“兩集中”的基礎(chǔ)上，拿地要求進(jìn)一步提高。
限地價(jià)，土拍溢價(jià)率控制在15%以內(nèi)，“地王”徹底成為歷史。
限房?jī)r(jià)，房地價(jià)聯(lián)動(dòng)，通過降地價(jià)進(jìn)而降房?jī)r(jià)。
禁馬甲，土地限購，禁止哄抬土地價(jià)格。
提門檻，加強(qiáng)房企資質(zhì)及買地資金來源審查。
新一輪供地制度下，房企利潤空間被攤薄，競(jìng)拍門檻更高。
√ 調(diào)控限購，銷售受限。
正如 @房產(chǎn)大象 在以前一篇文章中提到的，236天，352次調(diào)控，房?jī)r(jià)終于漲不動(dòng)了，今年還能買房嗎
今年是調(diào)控大年，平均每天1-2條調(diào)控政策出爐，其中不少限制買房人購房資格的內(nèi)容。
當(dāng)買房人沒了“房票”，相當(dāng)于房企失去“飯票”。
√ 三四線城市人口加劇外流，房?jī)r(jià)支撐力減弱。
“七普”數(shù)據(jù)顯示，與2010年相比，東部人口比重上升2.15個(gè)百分點(diǎn)，中部下降0.79個(gè)百分點(diǎn)，西部上升0.22個(gè)百分點(diǎn)，東北下降1.20個(gè)百分點(diǎn)。
很明顯，人口在向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域、城市群進(jìn)一步集聚。
三四線城市人口流向一二線城市，布局于此的房企，銷售壓力大增。
這也是破產(chǎn)房企大多位于三四線城市的原因之一。
融資難、拿地難、賣房難、漲價(jià)難，如今成了纏繞在房企頭上的金箍。
一批沒經(jīng)驗(yàn)、沒實(shí)力的房企就此被洗牌。
3
焦慮的買房人，怎么辦？
調(diào)控，不會(huì)放松。
房企混戰(zhàn)，將更加激烈。
未來，房企間的分化將更明顯。
“馬太效應(yīng)“加劇，強(qiáng)者恒強(qiáng)，敗者退場(chǎng)。
而購房者在這場(chǎng)洗牌中該何去何從？
要知道，一旦被房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)卷入，無論是底層剛需、中層改善，還是高端買家，都?jí)螋[心的。
泰禾業(yè)主就是典型例子。
坪山泰禾廣場(chǎng)，2017年以4萬/㎡的價(jià)格開盤，將辦公樓包裝成公寓賣出，至今交房遙遙無期，業(yè)主每個(gè)月還要還1萬多的房貸，維權(quán)路漫漫。
泰禾廣場(chǎng)業(yè)主在泰禾院子門口維權(quán)，來源：網(wǎng)絡(luò)。
泰禾深圳院子，曾在開放營銷中心時(shí)熱鬧了一陣，后再度沉寂，有網(wǎng)友爆料，項(xiàng)目工地已經(jīng)停工。
此外，似乎全國泰禾業(yè)主都在維權(quán)，搜索引擎輸入“泰禾維權(quán)”，能找出280萬個(gè)結(jié)果。
北京院子、上海長興島大城小院、泰禾杭州院子、蘇州泰禾金尊府、東莞泰禾新天地、太原金尊府……都上了泰禾業(yè)主的“黑名單”。
泰禾業(yè)主統(tǒng)計(jì)的泰禾全國爛尾樓盤，來源：網(wǎng)絡(luò)。
引發(fā)一系列維權(quán)的根本原因，是泰禾資金鏈出了問題。
只是苦了這批業(yè)主，幾十上百萬的購房款，可能白白打了水漂。
王波博士直言，“選錯(cuò)開發(fā)商，猶如在刀尖上跳舞”。
今天，因?yàn)檫x錯(cuò)開發(fā)商而維權(quán)的，肯定不止泰禾業(yè)主。
寫在最后：
多重調(diào)控下，必然有部分房企走不下去，就目前的破產(chǎn)企業(yè)數(shù)量來看，市場(chǎng)還算正常，尚未到行業(yè)萎靡的時(shí)候。
震蕩時(shí)期，購房者需要學(xué)會(huì)分辨有資金硬傷的房企，不然買錯(cuò)房子，受傷的還是自己。
盡管我們無法預(yù)知房企是否會(huì)破產(chǎn)，但可以做到以下兩點(diǎn)，避開潛在風(fēng)險(xiǎn)。
首先，重點(diǎn)關(guān)注“三道紅線”，凈負(fù)債率越高的房企，購房風(fēng)險(xiǎn)越大。
其次，盡量考慮品牌房企、大型開發(fā)商。
如何選一個(gè)靠譜的開發(fā)商，你有哪些經(jīng)驗(yàn)？歡迎留言和我們分享。
我是房產(chǎn)大象，只說真話的房產(chǎn)參謀，歡迎關(guān)注。
