我是北京房姐，資深房產(chǎn)投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實(shí)戰(zhàn)派只說對你最有用的操作和建議。

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提問：您好，姐，沒有做功課問的很業(yè)余，您多擔(dān)待。我2012年在酒仙橋麗都一號買了一套兩室110平，07年梵谷水郡買一套三室115平，孩子名義2016年買了通州華業(yè)東方玫瑰一套一室一廳68平米，三套房子只有華業(yè)東方這套有貸款，現(xiàn)在住在梵谷水郡，其余兩套出租，為現(xiàn)在覺得這三套都沒有學(xué)區(qū)，想請教房姐 1.在保值增值方面這三套房子應(yīng)該出售哪套， 2通州的發(fā)展值得留下華業(yè)的房子作為投資嗎？ 3孩子還沒有結(jié)婚，現(xiàn)在需要考慮學(xué)區(qū)不？ 4，如果為了增值保值，再換一套三居在望京區(qū)域哪個(gè)小區(qū)合適？ 5.我老家是河北滄州的，您覺得這個(gè)城市的房子現(xiàn)在值得買不？ 謝謝您。

回答：你好，麗都壹號最大優(yōu)勢是新，這一點(diǎn)就比那邊早期的一些標(biāo)桿樓盤譬如麗都水岸、濱河一號、卡布奇諾、乃至陽光上東強(qiáng)。新小區(qū)在板塊內(nèi)有稀缺性。 電子城區(qū)域未來發(fā)展并不是特別看好，酒仙橋是個(gè)獨(dú)立板塊，道路歪斜、城中村太多，改造難度太大，雖然有企業(yè)入駐，但是板塊比較割裂，自己和自己玩的。 未來酒仙橋也會(huì)不溫不火，因?yàn)橛衅髽I(yè)，所以一直有固定需求，但也很難吸引板塊外的人來這里看房。可以考慮出售置換望京的改善盤。東湖灣、保利中央公園、橄欖城 其次 上京新航線 大西洋新城 季景沁園 北緯40度 臻園都可以關(guān)注。 華業(yè)東方玫瑰可以暫時(shí)保留，環(huán)球影城是比較大的利好。 滄州房子目前價(jià)格不低，未來很長一段時(shí)間會(huì)出現(xiàn)橫盤或者陰跌。不建議買。

提問：接上一條限競房問題。其實(shí)我是因?yàn)檫@個(gè)問題加入星球的。 我的朋友有意要買，我需要專業(yè)上給他點(diǎn)建議。1、限競房維權(quán)都表現(xiàn)在哪些方面的維權(quán)？ 是房屋質(zhì)量，還是平米數(shù)不夠，還是表現(xiàn)在哪些具體方面呢？

回答：1.能量守恒，既然要限制價(jià)格，自然貨不對板 2.綠化，物業(yè)，外立面，大堂，樓道，樓道結(jié)構(gòu)，房屋解構(gòu)，建筑質(zhì)量，管道，窗戶，墻板...任何方面皆有可能 3.房本面積由測繪決定，一般面積不會(huì)錯(cuò)誤

提問：您好！我現(xiàn)在有自住西城二環(huán)內(nèi)學(xué)區(qū)房一套，兩室一廳，無貸款記錄。手中閑置子彈200，能承受每月1萬房貸，想通過投資盡快讓手中財(cái)富增值，將來再次改善成三居住房。請問現(xiàn)在應(yīng)該在北京投資還是外地？如果在北京，可以關(guān)注哪些盤？資金怎么運(yùn)作？

回答：你的資金在北京上車沒問題，所以不用區(qū)外地。建議看看 首城國際、柏林愛樂、炫特區(qū) 橙色年代、清楓華景園 星河城、萬年花城 新龍城 鴻坤理想城禮域府 這些都可以淘下一下。以你的月供可以看400內(nèi)的標(biāo)的，直接按二套的方式入吧

提問：房姐，我是昨晚的提問者，謝謝您耐心地回復(fù)，醍醐灌頂，只是有幾件事不明，希望確認(rèn)下 1，手里兩百兩年后還120，您建議杭州而非武漢是嗎？為什么呢？不會(huì)站崗嗎～杭州這一輪行情不是比武漢走的還徹底嗎，幾乎走完了，只能等下一輪，也不知道什么時(shí)候來。而似乎武漢這一輪可能還有些機(jī)會(huì)的希望 2，按照手頭200，估計(jì)30～40摩擦成本，七成也就是總價(jià)可能500～550，這個(gè)沒錯(cuò)吧～。您說兩年賺500也不是不可能，這意味幾乎翻倍啊，您對未來二年杭州行情是怎樣的分析 3，您說“虛空接力他還倒賺400”。做好最壞打算（還給他后無法再借出來）前提下如何做到虛空接力呢～ 4，我所能夠去夠到的總價(jià)，房姐覺得可重點(diǎn)關(guān)注哪幾個(gè)板塊或片區(qū) 房姐我覺的您真的超級厲害優(yōu)秀，非常感謝房姐，謝謝您

回答：杭州是確定性的城市 即使是下半段的行情 如果有90%的機(jī)會(huì)賺30% 也不要賭50%的機(jī)會(huì)，賺60% 杭州在二線進(jìn)一線過程中，加上貸款寬松，如果價(jià)格空間還有30%，實(shí)際現(xiàn)金回報(bào)率完全可以做到100% 200可以買兩套500萬的四房 虛空借力，不是一句話的事 內(nèi)功到位了，自然懂 錢江世紀(jì)城外溢，市北板塊

提問：現(xiàn)在首付400萬二套是不是買不到啥好房子？之前買了個(gè)小房子，后悔，可能現(xiàn)在可以賣300萬，加上手頭現(xiàn)金100萬，估計(jì)就是400萬樣子 是不是基本上買不到啥房子了。。。 感覺那個(gè)非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)太坑爹了

回答：北京買房和首套二套沒有太大關(guān)系，反而二套更好操作。 首付400萬，把選籌、評估、貸款操作好，可以買到總價(jià)900+左右的標(biāo)的。

提問：請問房姐：現(xiàn)在已有芍藥居一套房，有貸款。工作生活都在芍藥居望京這個(gè)范圍內(nèi)，常住人口四個(gè)，兩大一老一小。小孩在芍藥居上學(xué)。想買一套改善房，三居或四居，希望在1000萬以內(nèi)能搞定。想要新房，目前看了昌平的翡翠公園，未來公元覺得有點(diǎn)遠(yuǎn)。看了北苑天潤福熙大道的洋房，又有點(diǎn)貴而且銷售推的特價(jià)下疊感覺采光是個(gè)問題。房姐有什么推薦的樓盤嗎？或者購買方式？次新也可以。謝謝

回答：新盤可選擇真的不多，大多比較偏建議看次新為主，翡翠公園性價(jià)比要好于天潤福熙大道。新北苑更傾向看華貿(mào)城，中鐵國際城 世華泊郡 還可以看看東壩 首開常青藤 奧林匹克花園。

提問：房姐好，夫妻京籍，明年寶寶出生（美籍），目前在大山子有一套170平復(fù)式，市值800-900，子彈400，家庭年收入100-150，目前有幾個(gè)想法，1、在太陽宮或望京再入手一套學(xué)區(qū)小戶型用于投資和上學(xué)；2、置換順義別墅，目前看的萬科觀承別墅大家、中鐵諾德、建邦順頤府等，請房姐給一些建議指導(dǎo)，謝謝

回答：1. 投資學(xué)區(qū)需要承擔(dān)一定政策風(fēng)險(xiǎn)，你家寶寶明年才出生，幾年內(nèi)都用不上，選朝陽學(xué)區(qū)風(fēng)險(xiǎn)敞口有點(diǎn)大。如果一定投學(xué)區(qū)，建議看東西城，因?yàn)閷W(xué)區(qū)政策已經(jīng)落地，劃片也比較均衡，風(fēng)險(xiǎn)小很多。 2. 別墅是完全的自住產(chǎn)品，沒有投資價(jià)值的。萬科觀承別墅大家、中鐵諾德屬于 限競房，總價(jià)比較低，同類產(chǎn)品 自住就看你個(gè)人喜好了。不過后沙峪板塊的交通 配套等都還沒起來，便利程度一般。 如何選擇就看你現(xiàn)在是重視投資帶學(xué)區(qū)，還是急需改善居住環(huán)境了，畢竟兩個(gè)完全不同的方向。

提問：房姐您好！本人再有三年退休，準(zhǔn)備在北京購買一套保值且堅(jiān)固養(yǎng)老的三居室，總價(jià)在450w以內(nèi)，您看哪里合適，是買新房還是二手房呢？

回答：新房位置都太偏了，沒什么保值能力，淘二手為主 兼顧自住和保值建議看下 昌平回龍觀 板塊 云趣園，龍躍苑東X區(qū) 或者 大興西紅門板塊 例如 興海家園星苑，宏大南苑，宏盛家園

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