進(jìn)入9月份，2021年進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，留給房企們銷售的時(shí)間已經(jīng)不多了。最近一段時(shí)間，各地不斷有樓盤傳出降價(jià)的消息，雖然都是以特價(jià)房的形式推出的，但是降價(jià)幅度確實(shí)也比較大。就比如在沈陽(yáng)、鄭州和昆明等城市，就有樓盤的特價(jià)房的售價(jià)直降40%多。除此之外，從今年6月份以來(lái)，大部分房企都已經(jīng)開始了降價(jià)促銷，雖然促銷力度并不是很大，但是隨著時(shí)間的推移，很多內(nèi)行預(yù)測(cè)，隨著樓市進(jìn)入“金九銀十”，如果在“金九銀十”這兩個(gè)月里樓市行情沒(méi)有多大起色，那么在未來(lái)幾個(gè)月里，樓市就要迎來(lái)新一輪“降價(jià)潮”了。而之所以有這樣的判斷，是因?yàn)槟壳胺科竺媾R著巨大的銷售壓力，如果在今年剩下的最后幾個(gè)月里不能取得好的銷售業(yè)績(jī)，那么今年的銷售目標(biāo)基本上是難以完成了。
對(duì)于目前的樓市環(huán)境，不僅是樓市調(diào)控政策在不斷收緊，同時(shí)購(gòu)房者的觀念也在發(fā)生轉(zhuǎn)變。在今年年初，很多人還相信今年房?jī)r(jià)有可能出現(xiàn)反彈行情，所以在今年春節(jié)之后，隨著樓市中購(gòu)房者增多，不少城市房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了明顯地上漲，樓市炒作也重出江湖。但是隨著3月份的調(diào)控政策再度收緊之后，到了現(xiàn)在，可能已經(jīng)沒(méi)有多少人會(huì)相信在今年的最后幾個(gè)月里，房?jī)r(jià)還能反彈上漲了。相反地，現(xiàn)在絕大部分人都看跌最后幾個(gè)月的房?jī)r(jià)，和專業(yè)人士一樣，認(rèn)為在今年的最后幾個(gè)月里，房企們將會(huì)推出力度更大的促銷活動(dòng)。受此影響，不管是在新房市場(chǎng)還是在二手房市場(chǎng)，在未來(lái)幾個(gè)月，樓市都有很大概率迎來(lái)新一輪“降價(jià)促銷潮”。
那么，為什么內(nèi)行人會(huì)有這樣的預(yù)測(cè)呢？?jī)H僅是因?yàn)榈侥甑琢藛幔科鋵?shí)，這只是次要原因，而之所以會(huì)有這樣的預(yù)測(cè)，是因?yàn)橐韵聨c(diǎn)原因：
1、受調(diào)控政策的原因，不僅樓市行情變得越來(lái)越差，房企們?nèi)谫Y也受到了影響，資金鏈越來(lái)越緊張
從2016年9月份到現(xiàn)在，樓市調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了整整5年，并且在這5年里，樓市調(diào)控政策不僅沒(méi)有任何放松跡象，反而在不斷收緊。特別是在2019年下半年央行開始嚴(yán)查違規(guī)資金流入樓市之后，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的資金就開始緊張起來(lái)，直接導(dǎo)致2019年下半年很多城市的房?jī)r(jià)開始下跌。更重要的是，這還是樓市金融調(diào)控政策的開端，到了2020年，在樓市環(huán)境很差的情況下，住建部聯(lián)合央行出臺(tái)了“三條紅線”新規(guī)，直接導(dǎo)致房企的資金鏈緊張起來(lái)，并且還面臨了非常大的降負(fù)債壓力。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前絕大部分房企都不符合“三條紅線”新規(guī)，并且很多房企完全都不符合“三條紅線”新規(guī)的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。受“三條紅線”新規(guī)的影響，在2020年9、10月份，房企們就曾開啟了一次降價(jià)促銷潮。
進(jìn)入2021年，一開年，銀監(jiān)會(huì)就出臺(tái)了“限貸令”，直接限制了流入房地產(chǎn)行業(yè)的資金。可以說(shuō)，受“限貸令”的影響，不僅房企的融資受到影響，同時(shí)購(gòu)房買房貸款也受到了影響。就比如進(jìn)入6月份之后，不少城市都出現(xiàn)的影響都暫停二手房貸款的業(yè)主，這是因?yàn)槭堋跋拶J令”影響，銀行的房貸額度已經(jīng)不足了。其實(shí)，不僅是二手房房貸受影響，新房也同樣如此，房貸放款周期大大延長(zhǎng)。可以看出，不管從哪方面來(lái)看，“限貸令”都導(dǎo)致房企融資和回籠資金受到影響，也就導(dǎo)致目前房企的資金鏈越來(lái)越緊張了。因此，為了應(yīng)對(duì)即將到期的債務(wù)，房企們只能選擇降價(jià)促銷，通過(guò)大幅降價(jià)來(lái)吸引購(gòu)房者入場(chǎng)。而進(jìn)入9月份之后，2021年基本上開始倒計(jì)時(shí)了。所以，開發(fā)商大概率會(huì)趁著十一假期開始降價(jià)促銷，以價(jià)換量來(lái)?yè)Q取流動(dòng)資金。
2、面對(duì)目前這么高的房?jī)r(jià)，大部分剛需購(gòu)房者都買不起
目前樓市中還有不少剛需購(gòu)房者，就比如筆者身邊就有很多準(zhǔn)備購(gòu)房的剛需，但是很遺憾，大部分剛需的購(gòu)買力都不足，面對(duì)目前這么高房?jī)r(jià)的房子，就算是再需要房子，也只能望樓興嘆。可以說(shuō)，目前的房?jī)r(jià)雖然已經(jīng)降低了一下，但是依然位居高位，并且嚴(yán)重偏離居民的收入水平。就算是30%的首付，很多家庭都拿不出來(lái)。而對(duì)于改善型購(gòu)房者，雖然他們有能力買房子，但是也不會(huì)在這個(gè)節(jié)骨眼上著急買房子，而是在等開發(fā)商進(jìn)一步降價(jià)促銷。
所以，雖然目前開發(fā)商想賣房子，剛需購(gòu)房者也想買房子，但是就是價(jià)格談不攏。而在過(guò)去，由于開發(fā)商資金鏈沒(méi)有問(wèn)題，開發(fā)商有時(shí)間等，可以等購(gòu)房者慢慢湊夠錢再買房子。但是現(xiàn)如今不同了，現(xiàn)在是開發(fā)商資金鏈非常緊張，急需回籠資金，所以開發(fā)商等不了，而購(gòu)房者卻有很多時(shí)間等待。因此，現(xiàn)在只能是開發(fā)商先妥協(xié)，進(jìn)行降價(jià)，降低購(gòu)房門檻，讓更多的剛需購(gòu)房者能夠買得起房子。對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，他們也是急需房子的群體，所以只要房?jī)r(jià)下跌到他們買得起的價(jià)格，剛需購(gòu)房者就會(huì)入場(chǎng)買房。事實(shí)也確實(shí)如此，一個(gè)樓盤在推出價(jià)格非常低的特價(jià)房時(shí)，基本上很快被搶購(gòu)一空。而同一樓盤沒(méi)有降價(jià)的房子，也是基本上賣不動(dòng)。所以，在接下來(lái)幾個(gè)月里，開發(fā)商想短時(shí)間內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)其他開發(fā)商并且取得好的銷售業(yè)績(jī)，降價(jià)促銷是必須經(jīng)歷的過(guò)程。
3、住房資源已經(jīng)過(guò)剩，隨著樓市調(diào)控政策的不斷收緊，未來(lái)住房資源過(guò)剩的問(wèn)題不僅會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重，同時(shí)也會(huì)體現(xiàn)在市場(chǎng)之中。
住房資源已經(jīng)過(guò)剩，這是不可否認(rèn)的事情，雖然目前一二線熱點(diǎn)城市的住房資源還存在緊缺的情況。但是絕大部分城市的住房資源已經(jīng)過(guò)剩了。在過(guò)去幾年里，由于炒房客在不斷投資房產(chǎn)，囤積了大量房產(chǎn)，所以就算住房資源已經(jīng)過(guò)剩了，市場(chǎng)中流動(dòng)的住房資源還是存在緊缺的情況，這也是房?jī)r(jià)還能持續(xù)上漲的主要原因。但是現(xiàn)在樓市情況不同了，隨著樓市調(diào)控政策持續(xù)不斷收緊，投資客已經(jīng)逐漸看到了國(guó)家對(duì)樓市調(diào)控的決心。所以，現(xiàn)在很多投資客不僅不再繼續(xù)投資房產(chǎn)，同時(shí)也開始大規(guī)模拋售手中持有的房產(chǎn)了。
另外，“隨著房住不炒”慢慢深入人心，現(xiàn)在人們的購(gòu)房觀念也發(fā)生了轉(zhuǎn)變，剛需購(gòu)房者也以居住為主要目的購(gòu)買房子了。在這種樓市環(huán)境和住房資源過(guò)剩的大環(huán)境下，未來(lái)的樓市將進(jìn)入買方市場(chǎng)。并且隨著時(shí)間的推移，住房資源過(guò)剩的現(xiàn)象就會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重，最終房?jī)r(jià)也會(huì)在真正的供需關(guān)系下慢慢回歸合理水平。目前我們國(guó)家大部分家庭都已經(jīng)有了房子，當(dāng)以后房子從必需品慢慢變成改善品時(shí)，房子的投資屬性就慢慢消失。
總結(jié)：從以上3點(diǎn)可以看出，目前的調(diào)控政策、市場(chǎng)環(huán)境和市場(chǎng)供需關(guān)系都可以說(shuō)明，目前房?jī)r(jià)上漲的概率非常小，反而有下跌的概率很大。所以，目前的市場(chǎng)是悲觀的，開發(fā)商想賣房子，只能選擇力度更大的降價(jià)促銷才能在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。而隨著房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌的跡象，對(duì)于房?jī)r(jià)嚴(yán)重偏高并且住房資源嚴(yán)重過(guò)剩的三四線城市，可能會(huì)引起連鎖反應(yīng)。那么，這些城市房?jī)r(jià)的下跌，可能會(huì)超乎很多人的想象。對(duì)于今年最后幾個(gè)月的房?jī)r(jià)走勢(shì)，你有什么看法和見解？歡迎在評(píng)論區(qū)留言討論。
