從恒大危機(jī)來(lái)聊聊房地產(chǎn)前景

近期宇宙房企恒大負(fù)面新聞不斷，市值不斷縮水，部分理財(cái)產(chǎn)品不能到期支付，合作伙伴、員工以及業(yè)主不斷維權(quán)；這幾年恒大多元化風(fēng)聲水起，房地產(chǎn)主業(yè)營(yíng)收創(chuàng)新高，恒大社會(huì)責(zé)任感強(qiáng)，不斷捐款捐物，怎短短一年就口碑大幅下滑；到底是恒大自身的原因還是中國(guó)房地產(chǎn)前景灰暗開(kāi)始要走下坡路了？

一、房地產(chǎn)基本面到底如何？

即使受?chē)?guó)際環(huán)境復(fù)雜嚴(yán)峻、國(guó)內(nèi)疫情汛情沖擊等影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是量?jī)r(jià)齊漲。1-8月份，商品房銷(xiāo)售面積兩年平均增長(zhǎng)5.9%；銷(xiāo)售額兩年平均增長(zhǎng)11.7%。

二、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力如何？

根據(jù)七普人口數(shù)據(jù)，城鎮(zhèn)人口約9億，占總?cè)丝诘?3.89%；與發(fā)達(dá)國(guó)家80%的平均水平仍有較大差距，中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍有較大空間。目前城鎮(zhèn)居民人均住房面積約40平米，雖低于部分發(fā)達(dá)國(guó)家，但在全球也能排進(jìn)前10，相對(duì)來(lái)說(shuō)城鎮(zhèn)居民住房條件已大幅改善，一家三口達(dá)120平米，已是比較寬敞了。1-8月的商品房平均價(jià)格為10425元/m2，已成功破萬(wàn)；2020年居民人均可支配收入為32189元；一家三口不吃不喝買(mǎi)一套120平米的房子需要120*10425/(32189*3)=12.95年,基本上一家三口就是一輩子的房奴了。2020年全國(guó)300城住宅用地樓面價(jià)為4574元/m2，那全國(guó)樓面價(jià)肯定低于這個(gè)價(jià)，全國(guó)銷(xiāo)售價(jià)格破萬(wàn)了，可以看出房地產(chǎn)還是有比較可觀利潤(rùn)了。

從以上數(shù)據(jù)可以看出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是比較健康的，從恒大年報(bào)來(lái)看也是利潤(rùn)比較可觀還能每年大額分紅，那恒大怎就這樣了呢？

目前恒大負(fù)債約1.95萬(wàn)億元，根據(jù)恒大最新公布的土儲(chǔ)原值也就4568億元，扣除土儲(chǔ)也即恒大目前的在建工程承擔(dān)的負(fù)債約1.5萬(wàn)億元，恒大的賬面凈資產(chǎn)有3000多億元，也說(shuō)明恒大購(gòu)買(mǎi)了大量資產(chǎn)以及汽車(chē)等多元化產(chǎn)業(yè)花費(fèi)了大量投資。

恒大目前的問(wèn)題是恒大部分高管對(duì)公司信心不足，拋售公司股份以及提前贖回公司理財(cái)產(chǎn)品，導(dǎo)致公司員工軍心不穩(wěn)、怨聲載道；同時(shí)供應(yīng)商的大量商票無(wú)法及時(shí)兌現(xiàn)對(duì)恒大信心不足；部分樓盤(pán)優(yōu)惠過(guò)大導(dǎo)致前期業(yè)主頗有怨言，同時(shí)部分樓盤(pán)未能及時(shí)交付也影響了業(yè)主的信心。

綜上所述，目前中國(guó)的房地產(chǎn)前景并沒(méi)有問(wèn)題，只是部分房企高杠桿、財(cái)務(wù)成本過(guò)高以及拼命追求規(guī)模高價(jià)拿地導(dǎo)致公司困難重重。

恒大的危機(jī)警醒了其他房企，同時(shí)也告誡購(gòu)房者在房住不炒的政策前提下不要再幻想房?jī)r(jià)大幅上漲從而投機(jī)獲利。