最近環(huán)二密集地調(diào)研了上海各個(gè)區(qū)域，發(fā)現(xiàn)樓市已經(jīng)不是我們熟悉的樣子，這里給大家匯報(bào)一下心得。此為第一篇。

01 學(xué)區(qū)已經(jīng)不再是優(yōu)勢

在古美、北蔡等區(qū)域調(diào)研時(shí)中介公司老板紛紛抱怨：客戶現(xiàn)在觀望情緒很濃厚，尤其是聽到房子有學(xué)區(qū)，基本就沒有找房東談價(jià)的欲望了。

納尼？學(xué)區(qū)不是刺激大家購買最常用的因素嗎？甚至大量家長聽到房子有學(xué)區(qū)，其他缺點(diǎn)就也容易接受了。

中介老板解釋道：現(xiàn)在學(xué)區(qū)打壓很嚴(yán)重，客戶都覺得學(xué)區(qū)溢價(jià)可能會(huì)縮水，所以寧愿選擇沒有學(xué)區(qū)的房子。

掛牌房價(jià)=房子自身價(jià)值+學(xué)區(qū)價(jià)值，現(xiàn)在后面這部分要縮水，當(dāng)然要避開。

不得不說，針對學(xué)區(qū)的一系列組合拳的確起到了效果，借助打壓學(xué)區(qū)房打壓房地產(chǎn)市場也起到了效果——畢竟2020年的這波行情多少有學(xué)區(qū)催動(dòng)的因素。

學(xué)區(qū)就這樣由核心優(yōu)勢變成了核心劣勢。

其實(shí)在2020年初環(huán)二就提示過大家，ZF對學(xué)區(qū)的根本導(dǎo)向是“教育均等化”，最終目的是讓大家都上家門口的好學(xué)校，所以拼了命的搞集團(tuán)化辦學(xué)、拼了命的在郊區(qū)開分校。

無論是優(yōu)質(zhì)高中還是優(yōu)質(zhì)大學(xué)名額都是固定的，郊區(qū)學(xué)校名額多了就意味著市區(qū)學(xué)校名額減少，優(yōu)勢降低溢價(jià)自然降低。

所以大家目前的選擇是對的，不過如果你是改善居住，恰好孩子又在學(xué)齡，有學(xué)區(qū)的房子也是可以考慮的。

房住不炒嘛。

而且現(xiàn)在也不是學(xué)區(qū)房購置高峰期，明年二三月份可能情況就會(huì)發(fā)生小幅逆轉(zhuǎn)。

02 酒店式公寓重出江湖

商住（或者叫公寓）曾經(jīng)在各大城市遍地開花，2017年3月26日北京啟動(dòng)限購，上海隨后跟進(jìn)，此后這種產(chǎn)品基本消失在大家視野。

其實(shí)2018年后商住基本恢復(fù)了交易，尤其是二手房市場，新房市場2020年開始恢復(fù)，不斷有之前的項(xiàng)目再次上市。

上面一松下面就活躍是肯定的，沒什么新鮮，讓環(huán)二震驚的是：大家對商住的態(tài)度開始變化了。

眾所周知，商住除了不能落戶、沒有學(xué)區(qū)、水電費(fèi)貴、貸款額度低、產(chǎn)權(quán)年限短之外，還有另一個(gè)最重要的缺點(diǎn)：出手時(shí)稅費(fèi)高。

公寓出手時(shí)，主要成本是比住宅多一個(gè)土地增值稅，稅率如下：

（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％部分，稅率為30％；

（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40％；

（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％；

（4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。

100萬的房子，將來以300萬售出，那么你需要繳納的土地增值稅為：

50%以內(nèi)部分：50萬*30%=15萬；

50-100%部分：50萬*40%=20萬；

100-200%部分：100萬*50%=50萬。

共計(jì)85萬，意味著200萬的增幅要納稅42.5%！

講真，大家買房子沒有不關(guān)注漲幅的，2020年市場好時(shí)冒出大量剛需，現(xiàn)在市場遇冷，大家又不積極了：沒有了漲價(jià)預(yù)期，買房動(dòng)力就失去了很多。

一看到漲價(jià)賺的錢都被政府收走，沒人喜歡酒店式公寓的。不過這種想法現(xiàn)在開始變化了，環(huán)二遇到多個(gè)酒店式公寓客戶親口表示：

我都沒指望它漲！

是啊，現(xiàn)在這個(gè)市場誰也不指望房價(jià)大漲，如果房價(jià)不漲了酒店式公寓就不用交土地增值稅了啊。

只要克服了這個(gè)缺點(diǎn)，其他幾個(gè)缺點(diǎn)就都可以解決了，沒有什么缺點(diǎn)是降價(jià)解決不了的——再差的房子，只要價(jià)格合理都能賣掉。

現(xiàn)在部分區(qū)域酒店式公寓價(jià)格只有住宅30%-50%左右，還有什么缺點(diǎn)不能接受呢？

酒店式公寓市場發(fā)生的另一個(gè)重大變化是：大家開始關(guān)注租金收益。

曾幾何時(shí)沒人關(guān)注租金，投資客戶無一例外盯著漲幅看，那點(diǎn)租金收益通常都是忽略不計(jì)的。

甚至部分客戶買了房后都不出租，以免破壞賣相影響將來出手。

今年房租迅速提高了，部分區(qū)域酒店式公寓租金回報(bào)率超過3.5%，即，100萬的房子，租金可以達(dá)到3000元/月，這樣的回報(bào)率大家不再忽視。

當(dāng)然環(huán)二不是來推銷公寓，環(huán)二只是認(rèn)為新的市場背景下，我們有必要對酒店式公寓進(jìn)行重估。

當(dāng)然在重估前已經(jīng)有人忍不住搶先下手：某中介公司老板親自入手2套。

03 限漲變?yōu)椤跋薜?/h1>

曾幾何時(shí)我們抱怨過：為什么房價(jià)越調(diào)控越高了。那時(shí)的我們單純地以為調(diào)控是為了降低房價(jià)。

如大家所愿，近期不少城市房價(jià)開始下調(diào)，尤其是開發(fā)商領(lǐng)先降價(jià)，不過這種勢頭及時(shí)得到了“調(diào)節(jié)”，部分地方ZF出臺(tái)政策或者約談開發(fā)商：不準(zhǔn)降價(jià)。

那么學(xué)過邏輯學(xué)的環(huán)二就提出了三段論：

1、現(xiàn)在的房價(jià)比前幾年要高；

2、現(xiàn)在的調(diào)控是防止房價(jià)下跌；

3、前幾年房價(jià)沒這么高時(shí)，調(diào)控一定不是為了房價(jià)下跌。

如果有朋友能反駁這個(gè)推理過程，歡迎留言討論。

當(dāng)然一定有朋友不同意，畢竟官方說了，主要目的是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，打壓惡意降價(jià)行為。

其實(shí)環(huán)二一直沒懂什么是“惡意降價(jià)”，商業(yè)行為中降價(jià)一定是為了促銷，當(dāng)年打車軟件促銷給折扣、更早一點(diǎn)蘇寧國美大戰(zhàn)給折扣，大家不都拍手稱快嗎。

當(dāng)然穩(wěn)定房地產(chǎn)市場環(huán)二是支持的，誰都不希望房地產(chǎn)市場引發(fā)金融危機(jī)，不過到這個(gè)地步至少房價(jià)得腰斬吧——現(xiàn)在你們知道某些地方樓市水分有多大了吧？

04 賣方服務(wù)機(jī)構(gòu)出現(xiàn)

眾所周知環(huán)線在做的事情是單邊代理，完全代表買方權(quán)益，而不是像傳統(tǒng)中介一樣一手托兩家。

沒想到買方市場還沒做到極致，市場上就出現(xiàn)了完全代表賣方權(quán)益的機(jī)構(gòu)。

這些機(jī)構(gòu)與中介類似的地方在于都幫業(yè)主賣房子，不同的是采用委托機(jī)制，完全參與進(jìn)賣房過程，而不僅僅是帶客戶看房。

比如這些機(jī)構(gòu)會(huì)幫房東打理房子，將房子的賣相提高的極致，這樣能更好地激發(fā)看房人的購買欲。

其實(shí)看過房子的都知道，賣相好不好對出價(jià)影響很大，這招鳳變冰是非常有優(yōu)勢的。

再者，在價(jià)格談判上有個(gè)代理人一定更有優(yōu)勢，否則你不一定頂?shù)米?qiáng)勢買家的殺價(jià)。

這些機(jī)構(gòu)如雨后春筍般出現(xiàn)，說明賣方現(xiàn)在真的慌了，房子沒有預(yù)期的好賣才給了這種機(jī)構(gòu)機(jī)會(huì)。如果掛牌輕輕松松賣掉，價(jià)格賣方說了算，你不會(huì)給這種機(jī)構(gòu)機(jī)會(huì)的：畢竟他們要額外收1%費(fèi)用。

當(dāng)然單邊代理是大勢所趨，專業(yè)代理賣方機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)是必然，行業(yè)走向規(guī)范誰都是受益者，環(huán)二這里只想提醒大家一句：有時(shí)鳳變冰的房子裝修質(zhì)量很差，比如為了賣相用廉價(jià)的材料偽裝高級裝修。

如果你發(fā)現(xiàn)這種為了賣房特意裝修的，建議小心一些。

05 牛鬼蛇神遍地都是

十幾年前比較活躍的房產(chǎn)專家就謝國忠、董藩之流，任大炮、王健林、潘石屹也頻頻登上頭條，這些“專家”觀點(diǎn)對錯(cuò)我們先不討論，至少自身有不少讓人信服的特質(zhì)——不管是經(jīng)濟(jì)學(xué)家還是開發(fā)商大佬，視野、經(jīng)驗(yàn)、信息都有自身壁壘。

今年的變化是，互聯(lián)網(wǎng)上突然就冒出大量牛鬼蛇神，動(dòng)輒以房產(chǎn)專家自居。其實(shí)查查履歷，可能剛在IT行業(yè)、教培行業(yè)轉(zhuǎn)過來不久，上網(wǎng)搜搜資料、跑跑盤就成專家了。

營銷上有句名言是：大部分產(chǎn)品的不成熟都是因?yàn)橛脩舨怀墒欤@些“偽專家”能夠大行其道，是因?yàn)槲覀兎直婺芰€達(dá)不到。

上面不斷地調(diào)控、不斷地出新政、不斷地出規(guī)劃，大部分用戶真的已經(jīng)完全看不透這個(gè)市場，經(jīng)濟(jì)學(xué)家又缺乏對城市本土的研究，自然就給了“偽專家”機(jī)會(huì)。

你不會(huì)算積分嗎？你不懂集中土拍嗎？大虹橋規(guī)劃還沒落地臨港又上頭條，到底該信誰？離婚政策到底怎么規(guī)避？貸款到底能貸多少？第五批新盤什么時(shí)候上市？每個(gè)項(xiàng)目積分大概是多少？要不要等明年的新房？三價(jià)就低到底是哪三價(jià)？交稅按哪個(gè)價(jià)格交？貸款按哪個(gè)價(jià)格貸？

這兩年我們面臨著太多的新的東西，買套房子前所未有的困難，當(dāng)你又一次被新的概念沖擊得一臉懵逼時(shí)，有個(gè)“專家”悄然來到你身邊，你拼命的抓住這根稻草。

于是“偽專家”有了市場。

當(dāng)然群眾眼睛最終還是雪亮的，當(dāng)政策穩(wěn)定后漸漸地也能吃透這些新的東西，“偽專家”會(huì)再次遭到拋棄。

現(xiàn)階段大家還是需要擦亮眼睛，避免被“偽專家”帶入坑。

另外我們也呼吁真正的城市房地產(chǎn)資深人士加入到服務(wù)買方的過程中。房地產(chǎn)行業(yè)沒有科班出身一說，畢竟大學(xué)不開設(shè)這個(gè)課程，大量的信息、經(jīng)驗(yàn)、材料掌握在開發(fā)商、代理公司手中，現(xiàn)在需要你們利用這些優(yōu)質(zhì)資源服務(wù)買方了。

市場已經(jīng)轉(zhuǎn)向，你們不是只有開發(fā)商一個(gè)甲方爸爸。

篇幅原因其他內(nèi)容后續(xù)再提，大家有新的發(fā)現(xiàn)歡迎留言討論。

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