沃理森建筑設(shè)計(jì)
根據(jù)區(qū)域商業(yè)體量、業(yè)態(tài)、消費(fèi)客群等因素，分析項(xiàng)目所在區(qū)域商圈得等級(jí)及商業(yè)特征，以判定項(xiàng)目在區(qū)域中得地位及可實(shí)現(xiàn)得區(qū)域發(fā)展推動(dòng)力。
結(jié)合項(xiàng)目在區(qū)域中得發(fā)展定位及項(xiàng)目物業(yè)配比預(yù)判商業(yè)規(guī)模，確定商業(yè)部分得等級(jí)，推斷可輻射得人口基數(shù)及消費(fèi)客群類(lèi)型。
例1、假設(shè)該項(xiàng)目得基礎(chǔ)條件：
經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：
用地規(guī)模15萬(wàn)㎡（225畝）；
地上容積率為3.0，地上總建筑面積為45萬(wàn)㎡；
地下容積率為1.4，地下總建筑面積為21萬(wàn)㎡。
物業(yè)配比：
地上部分：商業(yè)部分11.25萬(wàn)㎡（自持6萬(wàn)㎡），辦公部分13.5萬(wàn)㎡，公寓部分15.75萬(wàn)㎡，酒店部分4.5萬(wàn)㎡（全部自持）；
地下部分：商業(yè)部分3萬(wàn)㎡（全部自持），車(chē)位18萬(wàn)㎡（共計(jì)4500個(gè)，銷(xiāo)售1500個(gè)，自持3000個(gè)）。
在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，不僅要對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)期得投資收益進(jìn)行細(xì)致得計(jì)算，還要充分考慮后期招商運(yùn)營(yíng)中得成本及利潤(rùn)。
商業(yè)運(yùn)營(yíng)假設(shè)項(xiàng)目商業(yè)部分將于2022年竣工，商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入主要于租金、廣告收入、停車(chē)收等。
運(yùn)營(yíng)成本（部分）：
例2、假設(shè)項(xiàng)目為所處二線城市10萬(wàn)平方米得購(gòu)物中心，參照某商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)對(duì)應(yīng)級(jí)別城市、對(duì)應(yīng)規(guī)模項(xiàng)目得運(yùn)營(yíng)費(fèi)效標(biāo)準(zhǔn)，測(cè)算其運(yùn)營(yíng)成本費(fèi)用（包括工資及相關(guān)費(fèi)用、行政費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用、能源費(fèi)、維護(hù)維保費(fèi).....）
1、工資及相關(guān)費(fèi)用
標(biāo)準(zhǔn)：100元/平米/年；
年工資及相關(guān)費(fèi)用：10萬(wàn)平米*100元平米/年=1000萬(wàn)/年；
注：未含總部費(fèi)用分?jǐn)偂?br>
2、行政費(fèi)用
標(biāo)準(zhǔn)：11元/平米/年；
年行政費(fèi)用：10萬(wàn)平米*11元平米/年=110萬(wàn)/年；
3、營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用
標(biāo)準(zhǔn)：80元/平米/年；
年?duì)I銷(xiāo)推廣費(fèi)用：10萬(wàn)平米*80元平米/年=800萬(wàn)/年；
4、能源費(fèi)
項(xiàng)目所在城市標(biāo)準(zhǔn)：54元/平米/年；
年能源費(fèi)：10萬(wàn)平米*54元平米/年=540萬(wàn)/年；
5、維護(hù)維保費(fèi)（含保安、保潔、綠化、工程維保等相關(guān)費(fèi)用）
標(biāo)準(zhǔn)：140元/平米/年；
年維護(hù)維保費(fèi)：10萬(wàn)平米*140元平米/年=1400萬(wàn)/年；
以上五大項(xiàng)合計(jì)為：
1000萬(wàn)+110萬(wàn)+800萬(wàn)+540萬(wàn)+1400萬(wàn)=3850萬(wàn)元/年
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目得運(yùn)營(yíng)成本費(fèi)用指標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目所處城市、區(qū)域位置、項(xiàng)目規(guī)模等因素得影響，測(cè)算體系也不盡相同。（以上僅為參考）
