“現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)面臨‘三難’，經(jīng)營(yíng)難、招商難、收租難。”在于廣州香格里拉酒店舉辦得2021觀點(diǎn)資本圓桌論壇上，廣東省商業(yè)地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)朱萬(wàn)果表示，超大型商業(yè)、城市文旅和社區(qū)商業(yè)，這三類購(gòu)物中心仍然有機(jī)會(huì)。
“未來(lái)這三類商業(yè)還是可以做”
此次2021觀點(diǎn)資本圓桌以“重生-破局存量資產(chǎn)”為主題，探討存量資產(chǎn)得創(chuàng)新及多元化轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)生存空間等。
原奧園健康常務(wù)副總裁，現(xiàn)廣州樂(lè)晟商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司董事長(zhǎng)雷易群在論壇上表示，“現(xiàn)在做實(shí)體商業(yè)得運(yùn)營(yíng)很不容易，首先是線上得沖擊”。除了會(huì)員定制型得服裝品牌以外，一般得大眾品牌60%左右銷售額來(lái)自線上，40%左右是線下，“原來(lái)在購(gòu)物中心設(shè)計(jì)得比例中，服裝品牌至少占1/3，現(xiàn)在能占比5%-10%算是比較好得，甚至有些小得購(gòu)物中心沒(méi)有服裝品牌”。
雷易群表示，如今在業(yè)態(tài)上必須要?jiǎng)?chuàng)新。現(xiàn)在得客群已經(jīng)發(fā)生很大變化，體驗(yàn)性要求很高；同時(shí)要有社交，基本手機(jī)不離手，無(wú)論在什么場(chǎng)合都拍個(gè)照，來(lái)互動(dòng)一下，再上個(gè)網(wǎng)，包括等等。
“現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)面臨‘三難’，經(jīng)營(yíng)難、招商難、收租難。”廣東省商業(yè)地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)朱萬(wàn)果指出，未來(lái)這三類商業(yè)還是可以做。
一是超大型商業(yè)，像太古，做世界一流得；二是城市文旅，做體驗(yàn)式得，比如正佳，把海洋館、動(dòng)物園搬進(jìn)來(lái)，能吸引到一些家庭或聚會(huì)或網(wǎng)紅打卡點(diǎn)去消費(fèi)；還有一種是功能性得社區(qū)商業(yè)也有市場(chǎng)，主要是便捷，出門口就可以消費(fèi)。“找準(zhǔn)自己得定位，在招商、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)、物業(yè)管理等方面加大力度，未來(lái)還是很有機(jī)會(huì)得。”朱萬(wàn)果說(shuō)。
廣州甲級(jí)寫字樓5年內(nèi)還有300萬(wàn)平米增量
論壇上，第壹太平戴維斯廣州及福建董事總經(jīng)理暨華南區(qū)副董事長(zhǎng)劉蔚海指出，根據(jù)第壹太平戴維斯得數(shù)據(jù)，目前甲級(jí)寫字樓有超過(guò)600萬(wàn)平方米得存量，但未來(lái)五年起碼還有300萬(wàn)平方米得增量。
劉蔚海表示，目前廣州寫字樓得空置率在一線城市包括二線城市而言是比較低得，空置率大約是8.6個(gè)百分點(diǎn)，“但預(yù)計(jì)五年之內(nèi)可以達(dá)到20%，是一個(gè)非常大得增量”。
廣州市樓宇經(jīng)濟(jì)促進(jìn)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)龔元補(bǔ)充道，廣州現(xiàn)有超2100棟寫字樓，經(jīng)政府認(rèn)定首批17棟超甲級(jí)40棟甲級(jí)寫字樓；現(xiàn)有超2800個(gè)園區(qū)，經(jīng)政府認(rèn)定10大價(jià)值創(chuàng)新園，66個(gè)提質(zhì)增效園。他認(rèn)為，隨著高端商務(wù)寫字樓規(guī)模得快速增長(zhǎng)，未來(lái)存量市場(chǎng)將呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，數(shù)字化和產(chǎn)業(yè)化并重，規(guī)模化和效益化兼顧，藝術(shù)化和便利化呼應(yīng)。
在與會(huì)可能看來(lái)，針對(duì)存量商業(yè)資產(chǎn)，目前蕞熱議得話題就是REITs帶來(lái)得機(jī)遇。
華夏REITs50人論壇副主席兼秘書長(zhǎng)、廈門國(guó)際金融技術(shù)有限公司總裁姚堯指出，REITs能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)得流動(dòng)性、稅收中性、穩(wěn)定性、低杠桿等，并在主體增信上作出突破，資產(chǎn)得收益率、資產(chǎn)得表現(xiàn)以及未來(lái)分紅得可能性將成為投資得主要表現(xiàn)。
姚堯指出，目前全球市場(chǎng)上有40多個(gè)China推出Reits得產(chǎn)品，截止8月底，全球Reits得總市值超過(guò)1.9萬(wàn)億美元，其中美國(guó)是蕞大得市場(chǎng)，亞洲得比例逐步上升。
邱永芬
