成色不足 多家房企權益銷售額占比低于60%
房企通過合作分散風險、做大規模，權益銷售占比呈下降趨勢
隨著合作項目增多，房企權益銷售占比（權益銷售額/全口徑銷售額）整體呈下降趨勢。克而瑞統計數據顯示，TOP100房企銷售權益比從2016年的85%逐年下降至2019年的75%左右。
權益銷售額占比下降背后，是房企通過合作、小股操盤等方式來分散發展風險、快速做大規模，這顯然對于有規模擴張需求的中小房企來說是一件“好事”。但是隨之而來的則是發展過程中財務指標增長與規模增長不匹配，同時，合作帶來的效率、質量等問題也成為挑戰。
有房企權益銷售額占比低至37.7%
根據克而瑞統計數據計算，2019年，中國恒大、中海外、富力地產、華夏幸福、榮盛發展、龍光地產、時代中國等房企權益銷售額占比超過90%，金科股份、中國奧園超過80%，雅居樂、新城控股、佳兆業、美的置業、藍光發展、碧桂園、招商蛇口、龍湖集團、遠洋集團、世茂房地產、融創中國等在60%-80%之間。
與此同時，不少房企權益銷售額占比低于60%，甚至低于40%。根據克而瑞統計數據計算，融信中國、綠城中國、旭輝控股、正榮地產、中駿集團、弘陽地產、濱江集團的權益銷售占比分別為59%、57.5%、55%、51.7%、54.1%、53.4%、37.7%。
值得關注的是，權益占比較低的這幾家房企多是近幾年來對于規模擴張有強烈訴求，特別是沖擊千億的道路上，不少房企也借合作等撬動規模增長。
諸如今年首次邁入千億陣營的濱江集團，將權益銷售占比用到極致，2019年僅為37.7%。而正在沖擊千億門檻的房企，諸如中駿集團，據克而瑞統計數據顯示，2019年，該房企全口徑銷售額是805.3億元，權益銷售金額為435.6億元，權益占比為54.1%。再回溯至2018年，中駿的權益銷售額占比達到77%。截至2019年6月30日，中駿及其合營公司及聯營公司共有土地儲備總規劃建筑面積為2901萬平方米，集團應占總規劃建筑面積為1632萬平方米，占比56.3%。這就意味著，在未來的一段時間，中駿的全口徑銷售額中，合作權益部分仍將占據重要份額。
弘陽地產的權益占比也僅有53.4%。截至2019年3月31日，弘陽目前在開發的68個項目中，只有18個項目為100%的權益占比，權益占比低于30%的項目總計有18個。
克而瑞研究報告指出，在近年政策調控持續、企業規模增長放緩、龍頭房企提質控速、追求高質量增長的行業發展趨勢下，房企一味追求全口徑銷售規模的時代已經過去。基于當前項目合作的增多，銷售操盤口徑和權益口徑更能反映企業自身的營銷、運營及投資能力，應受到更多的關注。如碧桂園、華潤置地、陽光城、富力地產、佳兆業等企業都選擇對權益口徑業績進行披露，也表現了其管理層在企業規模發展的同時，對業績高質量增長給予了更大的關注。
代建模式撬動規模增長引爭議
有房企通過合作、小股操盤來撬動規模擴張，也有房企將以品牌輸出為主的代建業務計入全口徑銷售額，這引來爭議，諸如綠城中國、建業地產。
2019年，綠城中國首次跨入兩千億陣營。公告顯示，2019年綠城中國累計實現總合同銷售金額約2018億元，但是這其中代建項目合同銷售金額約為664億元，占比達到33%。
而首次邁入千億門檻的建業地產，2019年取得物業合同銷售總額1011.5億元，其中重資產部分實現銷售額718.01億元，同比增長33.8%，輕資產部分實現銷售額293.49億元，同比增長57%，占比29%。
根據克而瑞統計數據，綠城中國、建業地產2019年的全口徑銷售額分別為1353.6億元、734.3億元，顯然均未將其代建業務計算入內。
在58安居客房產研究院分院院長張波看來，代建業務理論上不應該計入全口徑銷售額，代建模式是個“輕資產”模式，代建的收益主要來自于品牌使用費、代建管理費以及項目獎勵等。由于代建企業本身不會去獲取土地，可以更好地將自身的品牌、運營和管理優勢運用到代建項目中，并能更好地專注于產品營造，打造出高品牌好口碑的項目。因此，代建模式本身在未來依然有著較廣闊發展前景，但不代表一定要通過這個方式來擴大所謂自身的銷售規模。
不過，中國指數研究院常務副院長黃瑜表示，代建相對復雜，目前很多代建并非純粹輸出品牌，更多的是代建+參股或合作，因此部分并表的代建項目是可以計入到全口徑的銷售額中的。
權益是把雙刃劍？
通過合作撬動規模增長，進而擴大市場份額和融資話語權，這是不少中小型房企在規模擴張道路上的做法。
分析人士認為，與其他房企展開合作或者是小股操盤，借力其資源、優勢等，有利于更好地獲取土儲和快速進入新的城市；同時，有利于減輕資金壓力、撬動杠桿，最終促進規模快速提升。
此外，通過合作項目，還可以“間接”降低公司負債率。中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示，占項目公司較少權益的一種情況是，為了降低合并報表后的負債率而主動將自己降為項目公司的少數股東，以便將項目負債在合并報表時“移出”表外。
但是權益銷售似乎是把“雙刃劍”。張波表示，權益占比過低往往意味著房企更依賴合作開發進行規模化擴張，對于房企來說權益銷售額占比過低一方面可能會面臨“增收不增利”，即表面銷售良好，實際凈利潤增長有限。
對于規模和品牌上市房企而言，合作開發中操盤并表項目的增加在房企盈利上主要表現為營收規模和毛利潤的增長，但是會導致少數股東損益及其占比提升。相應的，歸母凈利潤和歸母凈利率可能會出現增速放緩或下滑。
此外，黃瑜認為，合作項目的增加也增加了企業的管理及產品控制力難度。
權益占比是否有“紅線”？
張波認為，權益占比沒有一個行業的“臨界點”，只能是因企而宜，不同發展路徑的房企、在不同發展階段的房企，權益占比都會有較大不同。一般來說，跨過千億門檻房企或深耕在區域的地方性龍頭房企應該更為重視權益占比的提升。
黃瑜表示，從企業的長期發展來看，權益的比例至少應該在50%，當然也不排除小股操盤項目帶來的整體權益下降。權益比例的提升或下降策略與企業的規模階段、短期戰略調整、發展模式等因素有關，比如品牌的強強合作，其實不存在權益比例的問題，但一般品牌力強、產品口碑好、規模千億以上的房企，可適度提升權益，保持品牌的影響力。
我們也看到，不少權益銷售占比較低的房企在規模進一步增長后也開始注重權益占比的提升。
2019年12月份，禹洲地產副總裁、首席財務官邱于賡對外表示，“在未來一兩年內，60%是底線。但在突破千億元后，會著手提升權益占比。”
旭輝控股在2019年拿地權益占比也持續提升，前10個月新增計容建筑面積1126萬平方米，權益計容建面812萬平方米，權益比72%，總地價555.8億元，權益地價422.4億元，拿地金額權益占比提升至76%。
本版采寫/記者 段文平
