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      李嘉誠上海囤地記:“囤”了七年 價(jià)格增長28倍

      放大字體  縮小字體 發(fā)布日期:2020-01-17 12:59:51    瀏覽次數(shù):128
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      李嘉誠守住真如 “有興趣”包攬上海項(xiàng)目股權(quán)里的長實(shí)、中海爭奪來源:觀點(diǎn)按長實(shí)此前披露過去十年在內(nèi)地物業(yè)銷售收入平均280億港元(約合248億元)計(jì),僅真如項(xiàng)目年貢獻(xiàn)便達(dá)30%。李氏家族似乎并不想放棄這

      李嘉誠守住真如 “有興趣”包攬上海項(xiàng)目股權(quán)里的長實(shí)、中海爭奪

      來源:觀點(diǎn)

      按長實(shí)此前披露過去十年在內(nèi)地物業(yè)銷售收入平均280億港元(約合248億元)計(jì),僅真如項(xiàng)目年貢獻(xiàn)便達(dá)30%。李氏家族似乎并不想放棄這只“現(xiàn)金奶牛”。

      觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)1月10日,在長江集團(tuán)的周年晚會上,李嘉誠罕見地公開露面,這距離其上次在公眾面前出現(xiàn)已過了四個(gè)月。

      在媒體問到“是否重返內(nèi)地”時(shí),李嘉誠笑而不答,長子李澤鉅則回應(yīng)稱,從來沒有說過要離開,怎么會說重返呢?

      一星期后,長實(shí)似乎用行動進(jìn)行了一次“反擊”。

      1月15日消息,長江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司擬收購上海真如項(xiàng)目“高·尚領(lǐng)域”剩余40%權(quán)益,對此,長實(shí)方面回應(yīng)稱公司有興趣作出研究,且事實(shí)上公司有優(yōu)先購買權(quán)。

      上述表態(tài)與過往市場的刻板印象有所出入,實(shí)際上去年6月長實(shí)便就大連西崗山黑嘴子項(xiàng)目與融創(chuàng)簽約,交易價(jià)據(jù)傳約40億元。

      但對于長實(shí)來說,開發(fā)周期長達(dá)十余年的真如項(xiàng)目意義不言而喻,從2006年聯(lián)合和潤集團(tuán)以22億元底價(jià)拿地,2013年才入市,再到2019年6月首次推出住宅產(chǎn)品“領(lǐng)寓”。這期間,“囤地”、停工、延期開發(fā),再到出售傳言,各種言論總是穿插其中,長實(shí)卻始終未松口。

      對于最新的增持消息,業(yè)內(nèi)認(rèn)為“真如項(xiàng)目銷售不錯(cuò),要買剩下的股權(quán)也正常”。1月3日,長實(shí)集團(tuán)公布了“高·尚領(lǐng)域”去年全年銷售成績,其中“領(lǐng)寓”開盤半年以來銷售金額達(dá)73億人民幣,位列上海住宅總銷售套數(shù)及金額排名前三甲。

      按長實(shí)此前披露過去十年在內(nèi)地物業(yè)銷售收入平均280億港元(約合248億元)計(jì),僅真如“領(lǐng)寓”部分年貢獻(xiàn)便達(dá)30%。李氏家族似乎并不想放棄這只“現(xiàn)金奶牛”。

      28倍囤地記

      這個(gè)名為“高·尚領(lǐng)域”的項(xiàng)目歷來爭議頗多。

      2006年,上海真如城市副中心第一幅巨量核心地塊A3-A6地塊,以22億元底價(jià)花落長江實(shí)業(yè),折合樓板價(jià)3027元/平方米,這是長實(shí)在內(nèi)地最大投資的綜合體項(xiàng)目。

      但隨后,該地塊卻遲遲沒有動工,直到在閑置土地“兩年大限”到期之際,于2009年4月,長實(shí)才舉行了開工儀式。按照儀式上李澤鉅的說法,整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2018年完工,即整個(gè)項(xiàng)目建成至少還需要9年時(shí)間。

      彼時(shí)的規(guī)劃顯示,真如項(xiàng)目地下、地上總建筑面積達(dá)114萬平方米,其中包括14.4萬平方米的住宅、22.3萬平方米的公寓式辦公樓、24萬平方米的甲級辦公樓、21.4萬平方米的商業(yè)、兩棟星級酒店、會所和停車庫配套及大量公共綠化建設(shè)。

      開工儀式并沒有加快項(xiàng)目進(jìn)程,于2011年,媒體實(shí)地探訪稱該地塊仍處于打樁階段,按項(xiàng)目周邊地塊價(jià)計(jì)算,項(xiàng)目溢價(jià)率已達(dá)300%。對此,長實(shí)方面則回應(yīng)稱,項(xiàng)目面積達(dá)到幾百萬平方米,開工過程復(fù)雜,并稱實(shí)際上日日都有打樁機(jī)在運(yùn)作。

      關(guān)于長實(shí)“囤地”行為的言論開始甚囂塵上。

      大多觀點(diǎn)都認(rèn)為,這是李嘉誠旗下長實(shí)系房企的一貫套路——第一個(gè)進(jìn)入?yún)^(qū)域開發(fā),最后一個(gè)開盤。這種操作模式的邏輯,即是較早拿地,緩慢分期開發(fā),坐等周邊配套成熟、土地升值,穩(wěn)賺取土地溢價(jià),坐享漁翁之利。

      事實(shí)上,李嘉誠在內(nèi)地的三四十個(gè)項(xiàng)目中,基本上開發(fā)周期都很漫長,少則三五年,多則二十年有余,如1993年長實(shí)集團(tuán)拿下的北京譽(yù)天下別墅項(xiàng)目,直到2018年才全部開發(fā)完,跨越時(shí)間長達(dá)25年。

      此外,也有一些看法認(rèn)為是客觀原因?qū)е马?xiàng)目進(jìn)程拖慢,尤其是該項(xiàng)目地下跟軌交11號線對接,使得地下三層的工程量與難度較大;加之政府承諾的配套并沒有打造起來,如臟亂的銅川路水產(chǎn)市場遲遲沒有搬走,更別說變身為步行商業(yè)街。

      有業(yè)內(nèi)則表示,客觀原因固然也有,但是主觀控制開發(fā)節(jié)奏才是主因。

      值得一提的是,這種“囤地”“捂地”的行為并不是長實(shí)獨(dú)有的,新鴻基、九龍倉、新世界等等都有類似開發(fā)行為,在港資們看來,高周轉(zhuǎn)、獲取流動資金并不是他們追求的,高利潤才是更加核心的。

      “囤”了七年后,2013年,“高·尚領(lǐng)域”首次推出行政公館“柏韋”700個(gè)單位,并于當(dāng)年6月下旬售罄,收金26億元。而后在2016年,續(xù)推400個(gè)行政單位并很快售罄,然后又加推了160個(gè)單位,這一年合共實(shí)現(xiàn)銷售33億元。

      2019年5月,在開盤前夕,外媒報(bào)道稱,長實(shí)有計(jì)劃出售上海真如項(xiàng)目權(quán)益,項(xiàng)目總估值約200億元。不過,長實(shí)很快回應(yīng)稱,公司經(jīng)常有收到不同的出價(jià)建議,但有建議不代表公司接受及會出售項(xiàng)目。

      同年6月,“高·尚領(lǐng)域”終于首推住宅項(xiàng)目“領(lǐng)寓”。截至全年,“領(lǐng)寓”銷售843套,總銷售金額約73億人民幣,位列上海住宅總銷售套數(shù)及金額排名前三甲。

      長江實(shí)業(yè)地產(chǎn)投資有限公司董事郭子威近期在活動上還表示,“領(lǐng)寓”預(yù)計(jì)將于年后繼續(xù)加推,提供合共逾348套精裝修單位,按計(jì)劃將分批依次推售。

      結(jié)合前幾次的推售來看,截至目前長實(shí)總共在“高·尚領(lǐng)域”回籠資金132億。

      回過頭來,或許可以給項(xiàng)目溢價(jià)算一筆賬。就上海中原向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體提供的數(shù)據(jù)顯示,該住宅項(xiàng)目平均售價(jià)為87555元/平方米,較13年前3027元/平方米的拿地價(jià)格增長了近28倍。

      28倍的差額,長實(shí)這場“時(shí)間換空間”的游戲再次贏得了勝利。

      長實(shí)、中海爭奪

      即便春風(fēng)得意,李嘉誠在真如板塊并不是“一家獨(dú)大”,它也迎來了對手。

      真如板塊的發(fā)展由來已久,根據(jù)2001年國務(wù)院批復(fù)的《上海市城市總體規(guī)劃》,普陀真如城市副中心是繼徐家匯、花木、江灣五角場之后上海的第四個(gè)城市副中心,是上海實(shí)施“四個(gè)中心”建設(shè)和國際化大都市戰(zhàn)略的重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)域。

      按照政府的規(guī)劃,真如未來將要被打造為重點(diǎn)發(fā)展各類專業(yè)性生產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)、以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為中心、承擔(dān)未來城市級CBD功能的城市副中心。

      但相比于其他三個(gè)副中心,真如幾乎是一個(gè)完全未開發(fā)之地,政府也有意引進(jìn)大型房企來助推板塊發(fā)展。據(jù)悉,早在真如城市副中心2002年規(guī)劃之初,普陀區(qū)政府就已與李嘉誠旗下長實(shí)系接洽,希望可以進(jìn)駐。

      在2006年長實(shí)進(jìn)駐后的幾年里,該板塊仍舊發(fā)展較為緩慢。直到2009年年底,經(jīng)過真如、貫穿嘉定、普陀、長寧三個(gè)行政區(qū)域的地鐵11號線通車運(yùn)營后,才逐漸有綠地、星浩資本等房企進(jìn)駐。

      其中,綠地于2009年12月以14.17億元摘得真如城市副中心B1、B2南塊,樓面價(jià)9000元/平方米,溢價(jià)19%,與長實(shí)項(xiàng)目地塊呈對角狀態(tài);2012年2月,星浩資本以17億元底價(jià)競得真如城市副中心A1、A2地塊,樓面價(jià)7402元/平方米。

      不同于長實(shí)真如項(xiàng)目,上述兩項(xiàng)目地塊開發(fā)周期均較短、體量較小,且目前兩項(xiàng)目都已短期內(nèi)售完。

      如今真正的競爭對手,則是2018年才踏入真如板塊的中海。在2018年10月11日,被稱為上海中心城區(qū)最復(fù)雜“城中村”的紅旗村迎來了新主人中海聯(lián)合體。

      彼時(shí),上海推出F4-07、A6-05、A7-04、A11-01地塊,四幅地塊均坐落普陀真如副中心核心位置,確切而言是屬于紅旗村。最終,四地塊由中海聯(lián)合體以底價(jià)93.99億元摘得,樓板價(jià)達(dá)4.12萬元/平方米。

      不到一年,中海將項(xiàng)目命名為“臻如府”并迅速推向市場,入市的時(shí)間正好在長實(shí)“高·尚領(lǐng)域”住宅項(xiàng)目推出的后兩月。2019年8月26日,中海臻如府開啟認(rèn)籌,共推出352套房源,均價(jià)9.5萬元/平方米,最低單價(jià)8.3萬元/平方米。

      也正是長實(shí)與中海這兩個(gè)項(xiàng)目,給真如板塊打了一劑“雞血”。

      觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解,自2018年中駿天悅售完,真如板塊一直缺乏住宅項(xiàng)目供給,直到去年下半年高·尚領(lǐng)域、中海臻如府接連推盤入市,才給板塊帶來了新的住宅供應(yīng)。

      對比兩項(xiàng)目的銷售情況,按上海中原提供的統(tǒng)一口徑數(shù)據(jù),2019年中海臻如府項(xiàng)目總銷售套數(shù)287套,總銷售金額27.12億元,均價(jià)在9.2萬元/平方米左右;長實(shí)領(lǐng)寓則成交套數(shù)784套,總銷售金額67.19億元,均價(jià)在8.76萬元/平方米左右。

      去化情況上,上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦則表示,目前長實(shí)項(xiàng)目大概還有30%沒賣掉,中海大概還有六成多。

      雖然有推售的時(shí)間差,但是相比而言,長實(shí)項(xiàng)目銷售去化情況還是比中海項(xiàng)目好一些。在盧文曦看來,相較而言長實(shí)項(xiàng)目靠近軌道交通14號、15號換乘站,交通上優(yōu)勢明顯,且在價(jià)格上也更具有吸引力。

      但同時(shí),其也稱,從產(chǎn)品而言中海會更加優(yōu)勝一些,“長實(shí)住宅戶型稍微差了點(diǎn),到底是10多年前的東西”。

      值得注意的是,中海在今年開春伊始再次加碼真如板塊,于1月2日聯(lián)合中環(huán)以底價(jià)62.71億元順利摘牌真如副中心板塊商業(yè)用地,成交樓面價(jià)21400元/平方米。對此,盧文曦認(rèn)為,在真如板塊商業(yè)、辦公產(chǎn)品反倒具有較大市場潛力。

      目前來看,上海真如板塊的競爭局面里,也就是長實(shí)和中海“二虎相爭”了。而未來,會不會有新的攪局者呢?

      對此,業(yè)內(nèi)認(rèn)為,從供地看真如板塊區(qū)域長期處于稀缺狀態(tài),一旦推地則多是體量大的地塊,沒有較大的資金實(shí)力的話并不能輕易拿下。但同時(shí),隨著板塊發(fā)展也會有更多的舊改或整理地塊推出,競爭局勢或許也會改變。

       
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