存量貸款定價“換錨” 你的房貸利率會咋變？

影響不少人房貸的大事來了！繼新發放房貸的定價基準平穩切換后，自2020年3月起，存量房貸也將準備“換錨”。這個“新錨”是啥樣？存量房貸利率將咋變？轉換前要做哪些準備？

“新錨”還能選，該咋選？

房貸利率關系著千家萬戶的切身利益。新發放的商業性個人住房貸款利率已于2019年10月8日起正式“換錨”，以貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。而在此之前，房貸利率定價的“錨”一直是基準利率，會根據基準利率“打折”或“上浮”。

中國人民銀行日前發布公告，2020年3月1日至8月31日，將就存量浮動利率貸款的定價基準進行轉換。這意味著，2019年10月8日之前的存量房貸利率也要“換錨”。不過，與新發放的房貸利率“換錨”有所不同，這次存量的定價基準轉換出了一道選擇題：借款人可與銀行協商確定轉換為LPR，或者是固定利率。

“固定利率好理解，那每月都在變化的LPR要咋錨定呢？我當時房貸利率是在基準利率上打九折，不知‘換錨’后會不會有影響？”還有120多萬元房貸未還清的北京市民王先生有不少困惑。

根據公告，如果選擇轉換為LPR定價，存量房貸利率將采用LPR加點的形式。加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值，而且差值可為負值。

在交通銀行金融研究中心高級研究員陳冀看來，王先生所享受的九折利率基本不會受到影響?！凹狱c可以為負，很大程度上確保了過去在基準利率基礎上浮動定價的貸款，能享受到跟之前一樣的優惠利率?！?/p>

他分析認為，在當前LPR下行的背景下，若借款人將房貸切換為固定利率，在最近重定價周期內可能會承擔略多的利息支出。

中國民生銀行首席研究員溫彬指出，在預期LPR下降的背景下，客戶選擇浮動利率報價會比較合適。但同時要注意，在通脹上行等因素影響下，LPR也不排除會進入上升周期，浮動的房貸利率也可能隨之走升。

選擇浮動利率后，月供咋變？

當上海市民朱珠收到“存量貸款將重新定價”的新聞推送后，一年前貸款買房的她立馬研究了起來。“這次轉換對原有房貸影響并不大。按照目前LPR走勢，選擇浮動利率說不定房貸利率還能降些。”

2019年12月20日第五次發布的LPR顯示，與房貸利率掛鉤的5年期以上LPR為4.8%，較同期限貸款基準利率低了10個基點。

那么，2020年存量房貸的月供會變化嗎？央行有關負責人說得很明白：為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。

“也就是說，在2020年轉換時，房貸利率水平和以前是一樣的，沒有變化。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，對2020年存量房貸的影響主要體現在利率計算上，利率本身會保持穩定，不會影響存量借款人的月供。

存量房貸的月供啥時變？專家表示，目前，大多數存量房貸的重定價周期為1年，重定價日一般為每年1月1日。據此，第一個重定價日應該是2021年1月1日。屆時存量房貸的月供變化，需要根據2020年12月發布的5年期以上LPR進行調整。

房貸利率享受九五折優惠的朱珠給記者算了一筆賬：她現在執行4.655%的房貸利率，那么加點幅度應為4.655%-4.8%=-0.145%。在第一個重新定價日，執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR-0.145%。

國盛宏觀首席分析師熊園表示，2020年個人住房按揭貸款利率預計維持平穩，2021年才有可能迎來較大調整。

“換錨”在即，要準備啥？

根據公告，借款人可在2020年3月至8月之間任意時點轉換，銀行和客戶可合理分散辦理。不過，存量房貸定價基準轉換工作并不輕松。

截至2019年三季度末，我國個人住房貸款余額為29.05萬億元，同比增長16.8%。溫彬認為，個人住房貸款受眾廣、筆數多，“換錨”將對銀行的合同、系統、報表、人員、風控等多方面形成影響，短期內銀行內部管理面臨考驗。

“存量商業性個人住房貸款將遵循‘等幅轉換’的原則，確保轉換時點利率水平保持不變，便于客戶理解，也有利于銀行推動利率轉換工作?！闭猩蹄y行總行資產負債管理部總經理彭家文介紹，招行的信貸系統改造、合同文本條款梳理、客戶通知方案等都在有條不紊地進行中。

“從2019年10月起，新發放的房貸已參考LPR定價，這有利于減輕后續存量貸款定價基準轉換的壓力?！苯K銀行一名工作人員告訴記者，在推進新發放貸款參考LPR定價中，各家銀行積累了一定經驗，為存量貸款定價基準轉換工作打下了基礎。

嚴躍進表示，銀行網點應積極做好案例宣傳和解讀，通過多種渠道讓借款人理解此次轉換工作，確保利率調整信息及時準確全面傳達至每一位客戶。

國家金融與發展實驗室特聘研究員董希淼表示，借款人可主動與銀行進行溝通，協商確定轉換方式和具體條款。轉換開始后，要注意辦理房貸的銀行官網、網點公告、短信通知等，盡可能以簡便易行的方式變更原合同條款。