原標題：起始價超310億元！上海濱江巨無霸地塊將考驗開發商
“這幅地塊起始價就超過310億，有可能會成為新的高價地。不過，樓板價算下來也就每平米3萬元左右。總面積大、體量大產生的紀錄，市場不要過度解讀。” 分析師盧文曦表示。
2月11日，上海土地市場發布的消息顯示，備受期待的上海徐匯區巨無霸地塊正式掛牌。
據悉，上海徐匯濱江西岸金融港地塊，包括徐匯區黃浦江南延段WS3單元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊內xh130C-02等28個地塊。上述地塊為無底價掛牌出讓，但設立起始價310.2億元。業內人士認為，該地塊位置優越，但是拿地門檻不低，將考驗開發商資金和運營能力。
出讓條件嚴格 已獲2名預申請人
2019年12月24日，上海市規劃和自然資源局發布上述28個地塊國有建設用地使用權出讓預申請公告，出讓土地面積達到23.13萬平方米。這28個地塊涉及商辦、餐飲旅館業、文體、商品住宅、社會租賃住宅、廣場用地。
同時，該地塊還設置了嚴格的出讓條件。根據規劃，該地塊受讓人須按出讓年限持有地塊內包括地上、地下100％商業，60％辦公，100%文化體育以及所有的租賃住宅。
此外，在后續的出讓流程中，投標人還要簽署承諾書，在承諾書中規定了違反持有物業及項目公司禁止轉讓的具體罰則，即10%土地出讓金的罰款，3年內不能參與上海土地市場交易。
掛牌文件顯示，該地塊以甲級辦公為主體，以商業、高端酒店、租賃住房、會展文旅等一流服務為配套，建成集商務、商業、居住等功能為一體的中央活動區，助推徐匯濱江加快建設“全球城市的卓越水岸”。
1月19日，上海土地交易市場曾公布該地塊的預申請結果，該地塊預申請人共有2名，申請人受理編號為2019YS003XH01XH001、2019YS003XH01XH002。?
業內稱考驗房企資金和運營能力
上海中原地產市場分析師盧文曦指出，這28個地塊同在一片范圍內，東至瑞寧路，南至瑞寧路、龍騰大道，西至東安路，北至龍華中路，地段非常好，這片地的西端，其實是軌道交通站點，而且也是直接沿濱江，有著較好的景觀。
徐匯濱江開發多年，辦公氛圍也越發成熟。另外，徐匯濱江也在逐步形成高端社區的氛圍，現在推出的樓盤單價基本都在10萬元左右，區域慢慢向新產業轉變。這次采取大面積整體出讓的方式，需要開發商承擔更多功能性事務，可提升區域整體協調性。
值得一提的是，徐匯濱江西岸金融港地塊的起始價310.2億元，已超過2014年中民投聯合體248.5億拿下的董家渡地塊，以及新鴻基2013年拿下的217.7億的徐家匯地塊。
盧文曦指出，這對開發商提出兩大要求，一是資金要求，總投入較大，而且租賃部分多于住宅可售部分，主要得靠租金慢慢回籠資金；二是運營管理能力，商辦部分長期運營會面臨招商問題，濱江區域內已聚集了不少辦公樓，短期可能也要面臨空置率的問題。
諸葛找房數據研究中心分析師陳霄指出，該地塊還要求配建大量租賃用房以及保障性住房，且租賃住房只租不售，商業全部自持，辦公自持60%，這對于依靠快周轉的房企來說，資金鏈壓力較大。
那么，這么大體量的地塊，會不會創總價紀錄，誰有可能拿下？“這幅地塊起始價就超過310億，有可能會成為新的高價地。不過，樓板價算下來也就每平米3萬元左右。總面積大，體量大產生的紀錄，市場不要過度解讀。” 盧文曦表示。
總投資規模方面，盧文曦預計不會低于600億。這對于任何一家房企而言都很有挑戰性，即便龍頭房企也很難扛下來。所以，很大可能是2-3家聯合體共同拿下，合作開發。而聯合體也是各司其職，一個可能更多側重開發，另一個可能側重財務或運營管理。
記者 張曉蘭
編輯 楊娟娟 校對 李銘
