焦點研究院 · 土拍研報
主題：第二批青島集中供地土拍的變化和原因解讀
研究員：趙文浩
出品時間：2021年9月14日
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青島二批土拍詳細解讀
青島第二批土拍從7月30日首次公布，后續(xù)經(jīng)歷了全部取消，二次公告減少供地量，更改交易規(guī)則等多次調(diào)整后，終于在9月13日平淡結束。本批土拍供應成交面積大漲，76宗中有72宗底價成交。本文結合本次土拍的特點，分析其原因以求對后續(xù)市場進行預測。
宅地成交總額環(huán)比翻番，黃島區(qū)供地居各區(qū)之首
9月13日，隨著黃島區(qū)最后4宗宅地搖號結束，青島第二批集中供地土拍宣告結束。本批次共有87宗地塊正式出讓，供地宗數(shù)居22城二批次集中供地宗數(shù)第一名，11宗在開拍過后取消交易，最終成交76宗，合計出讓面積為278.39萬平方米，計容建筑面積為680.49萬平方米，成交總價為279.11億元。在成交的地塊中，本批次有13宗商辦地塊，63宗住宅地塊。住宅地塊合計出讓面積為243.53萬平方米，較第一批次增加62%，計容建筑面積為585.67萬平方米，較第一批次增加96%，成交總價為241.74億元，較第一批次翻番。
本批次開閘供應和青島年度宅地供應計劃密切相關，青島市2021年年度宅地供應計劃顯示供應量為806.27公頃，一批次供應量較小，所以在二批次中加大供應面積。分區(qū)域來看，黃島區(qū)出讓面積，計容建筑面積，成交總價蟬聯(lián)各個行政區(qū)第一名。在2021年宅地供應計劃中黃島區(qū)占比為34%，因此連續(xù)兩次黃島區(qū)供地面積較大。
數(shù)據(jù)來源：焦點研究院、青島公共資源交易中心（含劃撥用地）
數(shù)據(jù)來源：焦點研究院、青島公共資源交易中心（含劃撥用地）
數(shù)據(jù)來源：焦點研究院、青島公共資源交易中心（含劃撥用地）
二批土拍政策出現(xiàn)調(diào)整，多方位管控競買全流程
二批次采用了新的土拍規(guī)則，和第一批次相比主要有以下幾個地方的變化，參拍企業(yè)必須具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，禁止馬甲企業(yè)參拍，競買資金必須為自有資金，這三條可以阻止不符合資格的企業(yè)參拍；同時下調(diào)最高限價，達到最高限價后采用競高品質(zhì)商品住宅建設的方法決定競買人，取消第一批采用的競配建環(huán)節(jié)，這兩個條款主要針對達到最高限價的地塊，由于本批次僅有4宗地塊達到最高限價，該要求對整體土拍結果影響有限。
地塊底價成交成為主流，黃島4宗地競品質(zhì)成交
從溢價情況來看，本批次成交宅地59宗底價成交，僅有4宗達到最高限價15%。這主要和青島的供地特點有關，多數(shù)地塊具有商業(yè)配比或者對后續(xù)產(chǎn)業(yè)有具體要求，使得舊改+產(chǎn)業(yè)勾地為本批次出讓主流。另一方面，13日成交的4宗競品質(zhì)地塊均位于老膠南區(qū)域，競買限制的產(chǎn)業(yè)要求較少，商住比均為1：9，這4宗地塊所處板塊去化較好，且競買條件設置有合理的利潤空間，最終使得在競品質(zhì)階段成交。
數(shù)據(jù)來源：焦點研究院、青島公共資源交易中心（含劃撥用地）
本土房企為拿地主力軍，規(guī)模房企持續(xù)補倉拿地
從拿地企業(yè)方面來看，本批次拿地企業(yè)62%為本土房企，剩余地塊多被金茂，萬科和保利等規(guī)模房企競得，本批次新進入青島市場的房企較少。值得注意的是，青島和達在前兩次拿地中均表現(xiàn)積極，一批次在宅地成交總價和出讓面積排行榜均居第二名，二批次宅地出讓面積榜單居第一，成交總價居第二，這兩批次競得地塊均為產(chǎn)業(yè)勾地地塊，周邊均有和達已開發(fā)項目，作為青島老牌開發(fā)商，和達補倉意愿強烈。
由于青島土地出讓多對產(chǎn)業(yè)有所要求，這就使得青島競得企業(yè)多為本土房企，規(guī)模房企面臨的三道紅線三道補丁等監(jiān)管嚴厲，拿地日趨謹慎。本次規(guī)模房企在青島拿地多以聯(lián)合體，抑或是和本土企業(yè)結合成股份公司的形式參與競買，這樣便于本土企業(yè)協(xié)調(diào)當?shù)仃P系，抱團取暖風險分擔意圖明顯。
數(shù)據(jù)來源：焦點研究院、青島公共資源交易中心（含劃撥用地）
新房交易市場量漲價穩(wěn)，下半年預計延續(xù)原有走勢
我們先回顧下青島2021年新建商品住宅市場交易情況，焦點研究院數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅網(wǎng)簽套數(shù)同比增加39%，銷售面積同比上漲38%，銷售總金額同比增加44%。7月回調(diào)過后，8月持續(xù)保持上漲態(tài)勢，成交均價方面1-8月總體上呈現(xiàn)出輕微上漲態(tài)勢，預計進入金九銀十后成交總量會逐步回暖。
2021年以來青島新建商品住宅呈現(xiàn)出量漲價穩(wěn)的態(tài)勢，此外2019年和2020年青島宅地供應量偏低，2021年的放量供應可以彌補是市場需求。良好的市場預期使得深耕房企拿地意愿強烈，不同的出讓條件使得各個地塊成交情況出現(xiàn)差異。隨著穩(wěn)地價，穩(wěn)房價，穩(wěn)預期調(diào)控的深入，預計青島下半年新建商品住宅會延續(xù)量漲價穩(wěn)的市場走勢。
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