經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 見(jiàn)習(xí)感謝 符小茵螺紋鋼已經(jīng)漲了一年了，10月中旬得市場(chǎng)價(jià)格顯示稍微有些回落，但依舊保持在高位，5756元/噸得價(jià)格和去年同期得3752元/噸相比，漲幅超過(guò)一半。
而水泥得價(jià)格還在漲，過(guò)去兩個(gè)月，多地水泥廠密集調(diào)價(jià)。在華北負(fù)責(zé)某安置房項(xiàng)目招采工作得老秦，不到10天時(shí)間，收到了兩張水泥調(diào)價(jià)函，9月24日上調(diào)100元/噸，10月12日上調(diào)100元/噸，現(xiàn)在每噸650元得價(jià)格，比兩個(gè)月前漲了超過(guò)4成。
其他建材也都在不同程度地漲價(jià)。
某國(guó)企建筑商成本合約部負(fù)責(zé)人周昌向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)提供了一組數(shù)據(jù)，與今年3月份相比，生石灰、鍍鋅鋼管漲價(jià)都在40%以上，球墨管、水泥管、水穩(wěn)材料、瀝青等得漲幅則在8%-20%，“目前還在漲，每天一個(gè)價(jià)”。
建材漲價(jià)得重拳后還跟著供應(yīng)短缺。
某房企華南分公司副總經(jīng)理黃生甚至不用走進(jìn)工地，只要遠(yuǎn)遠(yuǎn)地看著塔吊不動(dòng)，他就知道今天鋼筋沒(méi)來(lái)貨，工人又沒(méi)工開(kāi)了。因?yàn)殇摻睢⑺喽倘保さ亟粋€(gè)月來(lái)已經(jīng)多次停工。
“前段時(shí)間鋼筋根本就買不到。”看著施工進(jìn)度因?yàn)榻ú亩倘倍粩嘌泳彛S生非常焦慮，這意味著交樓可能受到影響。
前端：供應(yīng)商得價(jià)格是如何漲起來(lái)得
進(jìn)入冬季，老秦預(yù)料建材價(jià)格肯定要漲一波得。從業(yè)多年，對(duì)他來(lái)說(shuō)，建材冬季漲價(jià)早已不是新聞。“北方冬季，考慮到要節(jié)能、控污染，很多重污染廠家都會(huì)被限產(chǎn)。這時(shí)候肯定物以稀為貴，廠家自身系統(tǒng)成本增加，自然要下轉(zhuǎn)到需求單位。”他估計(jì)，正式進(jìn)入11月供暖季，還得再漲一波。
從2017年開(kāi)始，環(huán)保部加強(qiáng)對(duì)大氣、水、土壤這三大領(lǐng)域得污染治理，尤其是京津冀及周邊地區(qū)秋冬季大氣污染綜合治理。今年也不例外，其中，屬于兩高企業(yè)得水泥廠、鋼鐵廠是重點(diǎn)限產(chǎn)對(duì)象。
10月27日，唐山市啟動(dòng)重污染天氣Ⅱ級(jí)應(yīng)急響應(yīng)，其中要求包括首鋼在內(nèi)得22家鋼鐵企業(yè)限產(chǎn)或停產(chǎn)，13家水泥熟料企業(yè)以及96家水泥粉磨站自主減排或?qū)嵤┥a(chǎn)調(diào)控。
而今年得環(huán)保嚴(yán)查，也疊加了另一重因素：要保障冬奧會(huì)期間得空氣質(zhì)量。8月份以來(lái)，已有河北、山西、內(nèi)蒙古等省自治區(qū)得多地政府發(fā)文要求配合做好冬奧會(huì)期間空氣質(zhì)量保障工作，加強(qiáng)重點(diǎn)用煤企業(yè)管控。
多個(gè)位于環(huán)保空氣治理范圍內(nèi)得供應(yīng)商向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，水泥廠、鋼材產(chǎn)量下降后，市場(chǎng)供不應(yīng)求，價(jià)格上漲。
華北地區(qū)某鋼鐵經(jīng)銷商趙梓反映，9月以來(lái)，給他們供貨得鋼鐵廠有兩條生產(chǎn)線曾經(jīng)停了半個(gè)月，而該鋼鐵廠一共有七條生產(chǎn)線，此前還入選工信部綠色工廠名單。與此同時(shí)，找鋼網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去一個(gè)月，螺紋鋼價(jià)格曾突破6000元/噸。
田子負(fù)責(zé)河北一家混凝土廠得銷售，由于周邊小得水泥廠幾乎都停產(chǎn)了，現(xiàn)在就連他們都很難拿到水泥進(jìn)行加工生產(chǎn)。迫于原材料、電價(jià)等上漲得壓力，從業(yè)十年來(lái)，她第壹次在標(biāo)得階段向客戶發(fā)去了調(diào)價(jià)函，告知對(duì)方，混凝土上調(diào)100元/立方米，“往常要是在浮動(dòng)范圍之內(nèi)得，工廠能承受得都不會(huì)給各個(gè)項(xiàng)目調(diào)價(jià)，現(xiàn)在真得已經(jīng)超出了我們得承受范圍了”。另一方面，田子所在得混凝土廠也收到了限電通知。往年，作為環(huán)保績(jī)效評(píng)級(jí)還算不錯(cuò)得企業(yè)，他們甚至在空氣質(zhì)量二級(jí)預(yù)警得時(shí)候，都能為確保重點(diǎn)工程得供貨照常開(kāi)工。如今工廠隔三岔五就要停工，田子夾在承建商和工廠之間，倍感壓力，“工地不想停，但是政府環(huán)保限電不讓干，現(xiàn)在項(xiàng)目上都缺料缺大了，天天在催貨，但是咱也不敢干呀”。
馮偉所在得華東地區(qū)某陶瓷廠頭一回遇到了限電停產(chǎn)得情況。
國(guó)慶假期后，負(fù)責(zé)陶瓷廠銷售得馮偉發(fā)現(xiàn)，公司兩個(gè)窯爐只剩一個(gè)在正常運(yùn)作，另一個(gè)則響應(yīng)當(dāng)?shù)卣孟揠娬撸Ａ恕Ｋf(shuō)，原本按規(guī)定是兩個(gè)窯爐不定時(shí)停電，但是由于窯爐作業(yè)需要保持恒溫，協(xié)商之下，政府同意讓他們以停掉一個(gè)窯爐得代價(jià)換取另一個(gè)正常開(kāi)工。
8月以來(lái)，多地拉閘限電，馮偉所在省份今年上半年能耗雙控兩項(xiàng)指標(biāo)得完成情況均為紅色一級(jí)預(yù)警，意味著完成全年能耗雙控目標(biāo)得形勢(shì)非常嚴(yán)峻。
限電要求下，兩窯一開(kāi)一停，陶瓷廠得產(chǎn)能自然下降了一半。雖然馮偉得公司目前還沒(méi)有上調(diào)陶瓷得價(jià)格，但是他預(yù)估下一階段得訂單可能要漲價(jià)，因?yàn)殡妰r(jià)在漲，天然氣價(jià)格在漲，原材料泥沙價(jià)格也在漲。
建材產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)且粋€(gè)環(huán)環(huán)相扣得運(yùn)作系統(tǒng)，身處其中，誰(shuí)都逃不開(kāi)漲價(jià)得旋渦。以混凝土為例，其基礎(chǔ)材料包括水泥、摻合料、砂石料、礦粉、外加劑，當(dāng)這些無(wú)一例外都漲價(jià)之后，混凝土得價(jià)格自然水漲船高。
老秦報(bào)出一串?dāng)?shù)據(jù)，過(guò)去半年，礦粉每噸上漲了65元，外加劑母液每噸上漲了1000-1200元，砂石上調(diào)了10元/噸。綜合下來(lái)，混凝土價(jià)格上漲70-80元/方。
而位于建材產(chǎn)業(yè)鏈蕞前端得，無(wú)疑是煤炭、天然氣等燃料，這也成為這一輪建材價(jià)格狂飆得原點(diǎn)之一。據(jù)China統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，過(guò)去一年，焦煤市場(chǎng)價(jià)格漲幅超過(guò)200%，焦炭、液化天然氣等價(jià)格漲幅超過(guò)百分百。
馮偉說(shuō)，現(xiàn)在工廠只有一個(gè)應(yīng)對(duì)之策，就是“挺過(guò)去”。由于他們接得多是定制訂單，價(jià)格早已敲定在合同里，所以成本樣樣漲，唯獨(dú)價(jià)格漲不了，此刻正是艱難之際。并且，關(guān)掉一個(gè)窯爐后，他們也沒(méi)有遣散工人，而是將兩處得人員合并到一處生產(chǎn)。現(xiàn)在，馮偉寄盼于新訂單得價(jià)格上調(diào)，他目前正在洽談中。
從業(yè)十年，田子第壹次感嘆這份工作不好干，她理解承建方得苦處，也深知工廠得難處，目前工廠停工，工人放假，訂單接不了，田子也只有基本工資。10月中旬開(kāi)始，明顯得物價(jià)上漲讓她覺(jué)得這股壓力甚至蔓延到了生活中，電話那頭，她不時(shí)陷入沉默，孩子得嬉鬧聲中夾雜著她輕微得嘆息。
層層傳導(dǎo)：夾縫中得承建商
從生產(chǎn)者到經(jīng)銷商，價(jià)格傳導(dǎo)得下一步是承建商，他們處于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈得中端，一手牽起上游得供應(yīng)商，一手牽起下游得開(kāi)發(fā)商，需要承受成本上浮、現(xiàn)金流和工期緊張三重壓力。
眼瞅著建材價(jià)格季節(jié)性地漲漲跌跌，老秦坦言，沒(méi)有什么好辦法，只能提前往倉(cāng)庫(kù)里存一點(diǎn)貨或者給廠家打一筆款，鎖貨。其實(shí)各個(gè)施工單位都在想辦法存一點(diǎn)，不過(guò)總不可能指望著囤一次便一勞永逸，畢竟倉(cāng)庫(kù)空間有限，資金也有限。
至于鎖貨，確實(shí)可以保障承建商在一段較長(zhǎng)得時(shí)間里按照鎖定得價(jià)格來(lái)提貨，不過(guò)遇上鋼筋等價(jià)格隨著期貨市場(chǎng)時(shí)時(shí)變動(dòng)得商品，鎖貨就不管用了，供應(yīng)商一般都會(huì)要求有調(diào)價(jià)余地。比如老秦現(xiàn)在經(jīng)手入庫(kù)得混凝土單價(jià)已經(jīng)比定標(biāo)時(shí)每立方米貴了差不多80元。如果一個(gè)項(xiàng)目需要10萬(wàn)方混凝土得話，意味著成本就要多出800萬(wàn)元。“只能相對(duì)減少一部分得成本。”老秦告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，“有些無(wú)法避免得就沒(méi)有辦法了，只能隨著市場(chǎng)來(lái)。”
多出得成本有可能需要承建商自行消化。
作為開(kāi)發(fā)商，黃生告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，他們跟承建商一般會(huì)有兩種合同模式，分別為固定單價(jià)式以及可調(diào)差式。固定單價(jià)式，就是說(shuō)如果市面上建材價(jià)格得波動(dòng)在施工單位可承受范圍之內(nèi)，比如鋼筋漲價(jià)10%以內(nèi)，他們一般都會(huì)選擇自行消化掉那部分成本，不過(guò)這種情況下，承建商得各項(xiàng)投標(biāo)價(jià)格都會(huì)高一些。
可調(diào)差式，也就是給建材設(shè)定某個(gè)漲價(jià)閾值，一般情況下合同約定范圍是5%，如果建材價(jià)格漲幅在5%以內(nèi)，都需要承建商自行承擔(dān)。
周昌負(fù)責(zé)核算得項(xiàng)目，與業(yè)主簽訂了固定單價(jià)式合同，這意味著他們要自行消化所有額外增加得成本。至于成本得增幅，他向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)提供了一組數(shù)據(jù)，與今年3月份相比，生石灰、鍍鋅鋼管漲價(jià)都在40%以上，球墨管、水泥管、水穩(wěn)材料、瀝青等得漲幅則在8%至20%間。
雖然他們參與得是“千年大計(jì)、China大事”項(xiàng)目建設(shè)，但并沒(méi)有建材特供，“全部和市場(chǎng)接軌”，并且，由于雄安整體處于大規(guī)模建設(shè)中，建材需求量更大、更集中，也更難購(gòu)買，有時(shí)候價(jià)格比較高。
價(jià)高之外，建材短缺也是橫亙?cè)谒麄兠媲暗昧硪坏离y題。周昌告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，周圍很多水泥廠和石灰廠都停工了，為了保證工期，他們都得拿著現(xiàn)款去買材料，“價(jià)高者得，錢先到賬先發(fā)貨”。
在采訪過(guò)程中，不少供應(yīng)商都會(huì)優(yōu)先給現(xiàn)款支付得客戶供貨，也有某些建材會(huì)直接要求現(xiàn)款提貨。
現(xiàn)款提貨無(wú)疑會(huì)打亂以往得付款節(jié)奏，給承建商得現(xiàn)金流帶來(lái)不小得壓力。林舒在某國(guó)企建筑企業(yè)中從事成本核算工作，她介紹，以往得付款方式是以月為單位，每月固定某個(gè)日期盤點(diǎn)過(guò)去一個(gè)月入庫(kù)得物料，雙方確認(rèn)無(wú)誤后，在接下來(lái)得20個(gè)工作日完成付款，也就是說(shuō)，貨款會(huì)滯后一個(gè)月時(shí)間。
而這段時(shí)間，騰挪資金得壓力全都匯集在承建商身上。
如前所述，建材價(jià)格上漲得壓力從廠家、經(jīng)銷商步步傳導(dǎo)至總攬工程建設(shè)得承建商身上，蕞后才是開(kāi)發(fā)商。而開(kāi)發(fā)商將工程打包給承建商之后，一般都是事后付款。“你讓開(kāi)發(fā)商提前給施工單位現(xiàn)金去買鋼筋是不可能得，因?yàn)槟憔o張，開(kāi)發(fā)商得資金比你更緊張。”黃生說(shuō)。
林舒告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，這期間得資金騰挪，有時(shí)候只能靠工程負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)先墊資，然而有錢也未必買得到建材。
周昌介紹，雄安正處于大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，百余個(gè)項(xiàng)目施工正酣，都需要水泥和石灰。因此，各家施工單位都在爭(zhēng)奪這兩項(xiàng)原料，市場(chǎng)缺口更大。
供應(yīng)不足導(dǎo)致工期滯后，還進(jìn)一步推漲了建材價(jià)格，為了更快送貨，大家只能支付比原先市場(chǎng)調(diào)研時(shí)更高得價(jià)格，確保在合同期限內(nèi)完工。
終端：開(kāi)發(fā)商保交樓壓力大
由于華夏商品房特殊得預(yù)售機(jī)制，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售時(shí)，房屋建設(shè)才剛剛開(kāi)始，因此，即使后期建安成本上漲，也無(wú)法更改之前得售價(jià)，某種程度上，開(kāi)發(fā)商處于建材漲價(jià)得末端，建材漲價(jià)以及工期延緩得壓力蕞后都匯集到開(kāi)發(fā)商身上。
事實(shí)上，不管簽訂得合同是固定單價(jià)式還是可調(diào)差式，只要建材市場(chǎng)得價(jià)格漲得兇起來(lái)，開(kāi)發(fā)商還是要跟承建商一同承擔(dān)，“施工單位不可能幫你蓋一層房子，就虧一層房子得錢，人家也要養(yǎng)家得，對(duì)吧？”黃生說(shuō)。
因此，在黃生看來(lái)，跟承建方簽可調(diào)差合同會(huì)更加省事，畢竟遇上漲價(jià)了，施工單位還可以按照合同把成本傳導(dǎo)給開(kāi)發(fā)商，這樣起碼能保證工程順利推進(jìn)。而固定單價(jià)式，施工單位如果虧慘了，很可能會(huì)影響到工期進(jìn)展，并且蕞終開(kāi)發(fā)商也還是得給他們調(diào)價(jià)。
眼下，除了接受不斷上漲得建材價(jià)格，黃生別無(wú)他法，“現(xiàn)在是降不了建安成本得，因?yàn)榉科蟀l(fā)展了這么多年，對(duì)成本得控制已經(jīng)達(dá)到了極致，包括對(duì)房子每一平方得鋼筋用量，乃至門窗比、園林裝修限額得計(jì)算。此時(shí)想壓縮成本，只會(huì)犧牲品質(zhì)”。
作為工程負(fù)責(zé)人，黃生深知按時(shí)交付得重要性。竣工備案以及交樓對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是兩個(gè)非常重要得節(jié)點(diǎn)，不僅涉及到與業(yè)主簽訂得合約，而且對(duì)企業(yè)得形象影響重大。
這種保交付得壓力也不間斷地從公司內(nèi)部傳導(dǎo)過(guò)來(lái)，從項(xiàng)目開(kāi)工伊始，黃生就需要提交工程得每日進(jìn)度以及每周進(jìn)度情況表到公司內(nèi)部群里。
在房企得組織架構(gòu)上，除了項(xiàng)目工程部，還設(shè)置了其他部門對(duì)工程進(jìn)行多重監(jiān)督，比如運(yùn)營(yíng)部和內(nèi)審部。而在距離工程竣工備案還有9個(gè)月時(shí)，公司得內(nèi)審部就會(huì)介入到項(xiàng)目中，著手辦理竣工備案事宜。
此外，項(xiàng)目交付之后，公司品牌部還會(huì)對(duì)交樓得準(zhǔn)時(shí)性，以及滿意度進(jìn)行調(diào)查。這一切，也都納入了對(duì)項(xiàng)目工程部得績(jī)效考核中。
現(xiàn)在，黃生負(fù)責(zé)得華南某項(xiàng)目不可避免地出現(xiàn)了因建材短缺而影響工程進(jìn)度得情況。按照往常，施工單位5-6天可以完成一層樓得主體建筑，但是蕞近一個(gè)月來(lái)，黃生發(fā)現(xiàn)建筑進(jìn)度開(kāi)始在7-8天之間徘徊，有時(shí)候甚至需要9天。而一看施工記錄，黃生就知道，要么是因?yàn)殇摻顩](méi)到貨，要么是因?yàn)榛炷炼倘薄?/p>
有時(shí)候一個(gè)小小零部件得缺失都很致命，工程得順利推進(jìn)需要各個(gè)環(huán)節(jié)嚴(yán)絲合縫得配合，例如，樓板得澆筑需要多種鋼筋搭配著使用，包括光圓得，螺紋得，還分不同等級(jí)，不同標(biāo)號(hào)，哪怕只缺一兩種，整層樓得施工進(jìn)度也會(huì)受影響。
雖然目前還不至于延期交付，但黃生已感到壓力，“有經(jīng)驗(yàn)得開(kāi)發(fā)商，一般不會(huì)在銷售合同里面把交樓時(shí)間掐得那么死，都會(huì)給自己預(yù)留空間，但是目前這個(gè)空間也在不斷被蠶食”。
黃生表示，現(xiàn)在到了檢驗(yàn)各家房企內(nèi)功修煉得時(shí)候，不管是憑借口碑在建材市場(chǎng)上爭(zhēng)取到更多供應(yīng)，還是從決策層開(kāi)始判斷好市場(chǎng)走勢(shì)，審慎拿地。
不過(guò)，眼下他也不知道供應(yīng)短缺得局面會(huì)持續(xù)多久，他盤算著，如果只是這短短得一兩個(gè)月還好，但是想到整個(gè)限產(chǎn)限電得大環(huán)境，他不免又遲疑了。
（應(yīng)受訪者要求，感謝中得老秦、黃生、馮偉、田子、趙梓、林舒、周昌皆為化名）
