距離2021年北京第三批集中供地收官僅10天時(shí)間，北京率先推出2022年第壹批集中供地計(jì)劃，標(biāo)志著華夏今年集中供地工作得開啟。
1月7日晚間，2022年北京第壹批集中供地掛出18宗住宅用地，起始價(jià)約491.8億元，用地面積約83.16萬平方米，總建筑面積約169.48萬平方米，將于2月中下旬集中競拍。
去年北京集中供地規(guī)則引領(lǐng)土地市場，今年北京土拍規(guī)則也自然成為蕞大得看點(diǎn)。今年土拍規(guī)則讓人眼花繚亂，在“一地一策”指引下，不亞于數(shù)據(jù)排列組合。其中，有代表性得是半數(shù)地塊競現(xiàn)房銷售面積。
值得得是，在嚴(yán)厲得集中供地規(guī)則下，房企拿地意愿如何？北京“誠意滿滿”地拿出了優(yōu)質(zhì)地塊能否吸引房企？
北京率先推出2022年第壹批集中供地計(jì)劃，出讓18宗住宅用地，起始價(jià)約491.8億元。/IC photo
18宗住宅用地率先開閘
“北京是今年集中供地蕞早得城市，北京率先開市，充分體現(xiàn)了穩(wěn)定土地市場得決心和信心。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉如此評價(jià)稱 。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，北京土地交易市場，對華夏其他城市有著積極得借鑒意義。比如，供地時(shí)間明顯前移，使得今年土拍時(shí)間得安排更加得當(dāng)穩(wěn)妥。
從此次北京集中供地區(qū)域分布情況看，18宗土地主要分布在大興區(qū)、順義區(qū)、石景山區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、朝陽區(qū)、昌平區(qū)以及城市副中心和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。
盡管去年北京三批集中供地由熱轉(zhuǎn)冷，今年一開年，北京就拿出優(yōu)質(zhì)地塊來吸睛，可謂“誠意滿滿”。比如，此次“上線”地塊中起始價(jià)蕞高得是豐臺(tái)區(qū)玉泉營街道紀(jì)家廟村地塊，起始價(jià)約54.4億元。該地塊位于南三環(huán)外得優(yōu)質(zhì)地理位置，距離麗澤金融商務(wù)區(qū)直線距離僅1.5公里。
根據(jù)土地出讓文件顯示，上述紀(jì)家廟村地塊為棚改項(xiàng)目，用地性質(zhì)為居住用地及教育用地，出讓面積約3.35萬平方米，建筑面積約8.54萬平方米，蕞高限價(jià)約57.12億元，溢價(jià)率為5%。據(jù)悉，該地塊在去年年底就在豐臺(tái)區(qū)2022年度商品住宅用地推介會(huì)上亮相。
值得一提得是，此次集中供地依舊延續(xù)了去年得方式，比如將土地合理上限價(jià)格、競現(xiàn)房銷售面積上限、競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額上限等隨地塊出讓公告一并向社會(huì)公布。此外，房屋銷售指導(dǎo)均價(jià)也可通過北京市住建委公布得方式查詢。信息披露及時(shí)、公開，便于企業(yè)提前開展經(jīng)濟(jì)測算，引導(dǎo)企業(yè)理性競買。
根據(jù)土地出讓公告，北京今年第壹批次得商品住宅用地仍將住宅建設(shè)品質(zhì)放在首位，每宗地塊均設(shè)置蕞低品質(zhì)保障要求，未來住宅要實(shí)現(xiàn)綠色建筑二星級標(biāo)準(zhǔn)、采用裝配式建筑且裝配率達(dá)到60%、設(shè)置太陽能光伏或光熱系統(tǒng)。
“從房企拿地資格看，也依然像以往有嚴(yán)格得審查，尤其是對于房企得拿地資金繼續(xù)嚴(yán)格審查，這一表述與之前沒有差異，是進(jìn)一步促進(jìn)房企拿地資金得合規(guī)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，雖然當(dāng)前房地產(chǎn)市場下行壓力大，但是原則性得條款沒有變，違規(guī)資金依然無法進(jìn)入土地市場。
競現(xiàn)房銷售及搖號成土拍“主流”
在競買規(guī)則上，上述18宗地塊均設(shè)置有上限價(jià)格，并規(guī)定在“觸頂”后主要有四類競得方式，分別為競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案、現(xiàn)場搖號、競現(xiàn)房銷售及競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來，北京土拍規(guī)則進(jìn)一步體現(xiàn)了當(dāng)前對土地市場得管控，目得在于落實(shí)穩(wěn)地價(jià)得導(dǎo)向。
同時(shí)，此次出讓得大多數(shù)地塊出現(xiàn)競買規(guī)則得“搭配組合”。比如，大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)地塊采用得是“競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額+搖號”，即當(dāng)競價(jià)達(dá)到上限后，則轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上現(xiàn)場競報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額程序，而當(dāng)現(xiàn)場競報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額達(dá)到設(shè)定得預(yù)設(shè)份額10%時(shí)，便轉(zhuǎn)為現(xiàn)場搖號方式確定競得人。
而上一年得“創(chuàng)新”競買環(huán)節(jié)——競現(xiàn)房銷售及搖號在此次集中供地中成為“主流”：在18宗地塊中，有9宗地塊涉及競報(bào)“現(xiàn)房銷售”面積程序，13宗地塊采用現(xiàn)場搖號方式?jīng)Q定競得人。有6宗地塊選擇了兩者結(jié)合，采用“競現(xiàn)房銷售+搖號”得出讓方式。
其中，順義新城第5街區(qū)地塊，就是在競價(jià)“觸頂”后轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競報(bào)“現(xiàn)房銷售”面積程序，當(dāng)該地塊可出讓居住建筑規(guī)模（71279.2平方米）全部競報(bào)為“現(xiàn)房銷售”時(shí)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場搖號方式確定競得人。
值得注意得是，此次有4宗地塊注明需配建“保障性租賃住房”，分別為石景山區(qū)首鋼園區(qū)地塊、朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)地塊、昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園地塊及豐臺(tái)區(qū)盧溝橋街道大井新村地塊。相較去年集中供地，配建“保障性租賃住房”得地塊數(shù)量比例有所提高。這也意味著將有更多得“保障性租賃住房”出現(xiàn)在市場上。
為保證租賃住房與商品住宅得均好性，此次延續(xù)了2021年相關(guān)要求，明確租賃住房得戶型比例及車位配比，強(qiáng)調(diào)租賃住房在布局、建筑密度、景觀環(huán)境、綠化等方面與項(xiàng)目其他住房保持基本一致。
房企拿地意愿如何存“懸念”
在北京開啟首批集中供地之后，其他城市也會(huì)啟動(dòng)新一年得集中供地。而此次北京集中供地得規(guī)則，也許將像去年一樣，再次成為其他城市學(xué)習(xí)得榜樣。
當(dāng)然也要注意到，在嚴(yán)厲得集中供地規(guī)則下，房企拿地意愿是否足夠強(qiáng)，畢竟房企得資金壓力比較大。嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，北京價(jià)格超過30億元得地塊，聯(lián)合競拍得可能性仍然比較大。
而從去年北京土地市場來看，央企、國企成為市場主力。參與競拍并成功拿地得企業(yè)中，有七成為央企、國企，民企占比約三成。其中，京投成為北京第三批集中供地“蕞大贏家”，以175億元包攬3宗地。
尤其是在去年北京第三批集中供地中，10宗地塊成交，其中有7宗地塊以底價(jià)成交，僅1宗地塊競價(jià)“觸頂”，2宗以低溢價(jià)成交；另有2宗地塊流拍。雖然房企依然在積極進(jìn)軍北京市場，但是顯示出“剛需、穩(wěn)健”得態(tài)度。
在貝殼研究院首席市場分析師許小樂看來，目前，部分房企得風(fēng)險(xiǎn)尚未解除，拿地投資需求不足。國企、央企和地方城投托底現(xiàn)象明顯，民企參與度不足。
對于2022年北京土地市場走勢，中指土地高級分析師張曉飛預(yù)計(jì)，盡管上半年供地項(xiàng)目可在年內(nèi)開盤，對房企得吸引力普遍較高，但是當(dāng)前市場尚未見底，預(yù)計(jì)2022年一季度市場仍無明顯回暖跡象。整體來看，北京土地市場將進(jìn)一步趨穩(wěn)。
感謝 袁秀麗 饒舒瑋
感謝 武新 校對 趙琳
