原標題：公司 | 大灣區的舊改想象力 千億房企潛力股之龍光、佳兆業 來源：和訊網
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一直以來外界對于深圳民營房企誰會成為首家破“千億”關注度十分高，無論是龍光地產還是佳兆業都是榜上有名。2019年和“千億”失之交臂有些遺憾，不過對于兩家房企來說，有粵港澳大灣區的土地儲備在，2020年“千億”的完成只是時間問題。
中房報記者 翁曉琳 | 深圳報道
2019年粵港澳大灣區誕生了兩家千億房企中國奧園和美的置業，實際上還有兩家房企業績已經接近“千億”。這兩家房企不僅有深圳“舊改”專業戶之稱，在大灣區的土地貨值均有數千億之巨。
龍光地產控股有限公司1月6日發布公告，2019年合約銷售額約為960.2億元，同比增長33.7%；同一天發布公告的佳兆業集團控股有限公司，2019實現總合約銷售881.2億元，同比增長了25.8%。
━━━━龍光地產：舊改總貨值3200億元
作為粵港澳大灣區“舊改”專業戶，龍光地產擁有5400萬平方米的總土地儲備，總貨值達到7520億元，其中大灣區占到80%。
年報顯示，2015年至2019年上半年，公司合約銷售額同比增長年年超過了40%，達到了205.1億元、287億元、434億元、718億元、453億元。大灣區銷售金額也不斷上升，2016年至2019年上半年，占比從16.2%提升至44.4%。
在大本營深圳， 2015年至2019年上半年物業銷售收入分別為95.15億元、105.95億元、218.57億元、89.42億元，占比高達45.1%、39.3%、56%、54.5%。
對于龍光地產來說，深圳是福地。雖然2003年就闖入深圳市場，直到2014年10月在龍華區拿下白石龍地塊后一戰成名。龍光地產拿地眼光十分準確，2014年至2016年是深圳房價高漲的時期，其也憑借著深圳項目收益頗多。
單單在深圳，截至2019年6月30日，龍光地產就擁有1800億元貨值，惠州、東莞等周邊城市土地儲備量為1500億元。
尤其是龍光地產所擅長的舊改項目，截至2019年6月30日，其擁有項目數量達62個，面積約1870萬平方米，總貨值3200億元。其中深圳貨值約為930億元，東莞410億元，珠海648億元。
龍光地產董事會主席紀海鵬在去年中期投資者會議上回應稱，“2018年龍光釋放了200多億元，2019年有700多億元，按照計劃是每年孵化的舊改項目，總貨值要不低于300億元，這樣計算下來，舊改項目就可以做十年。”
舊改項目所能帶來高利潤是龍光地產利潤來源的主力。以深圳項目為例，紀海鵬曾在業績會上透露，“每個項目都達到30%~40%毛利率。”
得益于此，龍光地產從2016年凈利潤達到52億元后逐年增長，2019年上半年甚至同比增長59%至46.7億元，近乎達到2016年全年水平。公司毛利率也一直維持在行業高位，2016年至2019年上半年年分別為31.9%、34.4%、35.6%、34.8%。
值得注意的是，龍光地產從去年下半年開始，管理層開始“去家族化”，頻繁引入職業經理人。去年8月13日，融信中國原執行總裁吳劍確認加盟龍光地產。今年1月，華夏幸福(600340,股吧)基業孔雀城住宅集團原總裁傅明磊加盟龍光地產，擔任執行總裁一職；綠城原CFO馮征也加盟龍光地產，擔任首席財務官一職。
龍光地產對于規模、業績的更高追求下，寄希望于職業經理人的到來，能助其實現“彎道超車”。
━━━━佳兆業：60%新增土地在大灣區
對于何時能完成“千億”目標，佳兆業主席兼執行董事郭英成在去年8月底的香港業績會上，曾笑著回應中國房地產報記者詢問，“我們不是只為了規模，而是追求有質量的發展，至于千億規模你們會看到的。”
作為過去凈負債率高的房企之一，佳兆業這些年為了擺脫凈負債率高于200%的困境，加足馬力。截至2019年6月30日，其成功使得凈負債率下降至191%，較2018年年底下降45%。
佳兆業降負債的主要一環就是手握舊改資源促銷售回款。查看其2016年至2019年的銷售額，分別為298.45億元、447.14億元、700.59億元以及881.2億元。
中國房地產報記者了解到，去年佳兆業積極應對樓市變化，制定了靈活的銷售策略。其集中在去年三四季度推售1700億元貨值的項目，而項目去化率在50%以上。
尤其是粵港澳大灣區，去年上半年銷售占比達到了58%，其中深圳更是貢獻了30%。若按入賬城市劃分，一線城市占比達68%，其中深圳又貢獻了整體的48%。深圳作為佳兆業的大本營，其在此投入了不少精力，去年下半年，單單深圳就有三個項目推售，可售貨值達到332億元。
對于佳兆業來說，深圳舊改項目所能貢獻的高毛利率是其他城市無法匹及的，按照去年3月披露的信息，深圳舊改項目毛利率能達到50%，為毛利最高的城市，帶動其去年上半年毛利率達到了33.4%。
除了深圳外，佳兆業2019年積極在粵港澳大灣區拿地，60%新增土地在此。截至2019年6月30日，佳兆業共有土地儲備近2600萬平方米，可售貨值逾5000億元。其中，一線城市和重點二線城市占比達到76%，大灣區占比達到55%。
這背后，佳兆業仍擁有未納入土地儲備的舊改面積近3200萬平方米，當中大灣區內有128個舊改項目，貨值近兩萬億元。這些項目分布在深圳、廣州、中山、惠州、珠海、東莞、佛山等大灣區城市。
值得注意的是，2019年佳兆業還積極在長三角招拍掛拿地，未來“千億”之路，或將看到新區域的業績貢獻。
（此文刊于中國房地產報1月13日05版 責任編輯 徐妍）
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