基于集團(tuán)產(chǎn)業(yè)資源鏈接以及對(duì)自身服務(wù)管理能力的自信，規(guī)模增長(zhǎng)成為新希望服務(wù)目前階段的重要發(fā)展方向。
8月23日，新希望服務(wù)于2021年中期業(yè)績(jī)公告兩天后舉辦業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，集團(tuán)執(zhí)行董事武敏、執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官陳靜、首席財(cái)務(wù)官陳江等管理出席會(huì)議并就市場(chǎng)關(guān)心的規(guī)模利潤(rùn)、收并購(gòu)情況、集團(tuán)協(xié)同等方面進(jìn)行相應(yīng)回復(fù)。
實(shí)際上，這也是新希望服務(wù)自今年5月登陸港交所以來(lái)發(fā)布的首份中期業(yè)績(jī)。截至2021年6月30日，公司收入約4.03億元、同比增加75.7%，毛利約1.72億元、同比增加72.9%。其中，權(quán)益股東應(yīng)占報(bào)告期內(nèi)溢利約5890萬(wàn)元、同比增加35.2%。
報(bào)告期內(nèi)，在公司四個(gè)業(yè)務(wù)板塊中，物管服務(wù)和生活服務(wù)同比增長(zhǎng)明顯。其中，物管服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)、生活服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入分別為1.46億元、1.01億元、6620萬(wàn)元、8940萬(wàn)元，同比分別增長(zhǎng)79.9%、58.3%、29.2%、170.8%。
新希望服務(wù)在交流會(huì)上不難掩飾對(duì)于生活服務(wù)能力以及盈利效能的看好。基于此，管理層樂(lè)觀承諾，“未來(lái)2-3年來(lái)看，公司整體會(huì)處于高速增長(zhǎng)趨勢(shì)，物業(yè)管理服務(wù)以及生活服務(wù)會(huì)是我們核心增長(zhǎng)亮點(diǎn)。”
值得關(guān)注的是，不少投資者在業(yè)績(jī)會(huì)上問(wèn)及公司收并購(gòu)進(jìn)展和規(guī)劃情況。據(jù)了解，新希望服務(wù)在上市時(shí)表示，所募集資金所得款項(xiàng)凈額的70%用于投資和并購(gòu)。截至目前，公司并未有相關(guān)收并購(gòu)項(xiàng)目披露。
增長(zhǎng)與利潤(rùn)
廣發(fā)證券指出，物管公司加速獨(dú)立上市，商業(yè)模式受到認(rèn)可，估值維持相對(duì)高位。新希望服務(wù)依托新希望集團(tuán)強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)資源協(xié)同，形成獨(dú)特的民生生活服務(wù)業(yè)務(wù)而與同業(yè)產(chǎn)生差異。
從業(yè)務(wù)規(guī)模來(lái)看，截至2021年6月30日，新希望服務(wù)在管項(xiàng)目有82個(gè)，在管建筑面積約為1250萬(wàn)平方米，較2021年同期增長(zhǎng)約79.7%；簽約項(xiàng)目有123個(gè)，簽約面積約2040萬(wàn)平方米，較2021年同期增長(zhǎng)約51.4%。
據(jù)介紹，2021年上半年的面積增長(zhǎng)主要來(lái)源新希望集團(tuán)交付以及自身外拓兩大部分。就市場(chǎng)拓展而言，2021年上半年來(lái)自獨(dú)立第三方的在管樓面面積占比為17%。目前新希望服務(wù)整體在管面積有50%左右位于成渝城市群、超過(guò)30%位于華東區(qū)域，其中華東同期增長(zhǎng)超過(guò)百分之百、達(dá)到104%左右。
管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“預(yù)計(jì)全年將實(shí)現(xiàn)相對(duì)較平穩(wěn)和高速的面積增長(zhǎng)。”一方面將繼續(xù)深耕包括成渝區(qū)域在內(nèi)的原有優(yōu)勢(shì)區(qū)域，另一方面，依托新希望集團(tuán)在城市都市圈的品牌、產(chǎn)業(yè)影響力，以及自身在上半年形成的內(nèi)部接管和外部增長(zhǎng)的能力，挖掘更多獨(dú)立第三方的項(xiàng)目，尤其是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較為激烈的華東區(qū)域加速增長(zhǎng)。
不難發(fā)現(xiàn)，新希望服務(wù)的規(guī)模擴(kuò)張有賴于新希望集團(tuán)多個(gè)產(chǎn)業(yè)板塊的支持與協(xié)同。
資料顯示，2021年5月25日，新希望服務(wù)作為新希望集團(tuán)第6家上市公司。目前，集團(tuán)旗下已擁有新希望六和、新希望乳業(yè)、興源環(huán)境外，新希望集團(tuán)目前還是A股華創(chuàng)陽(yáng)安的第一大股東，另外，新希望集團(tuán)還參與了*ST飛馬的重整。
談及公司與集團(tuán)之間的協(xié)同，執(zhí)行董事武敏表示，新希望服務(wù)跟集團(tuán)的各個(gè)產(chǎn)業(yè)板塊取得強(qiáng)大支持，在括農(nóng)牧食品、乳業(yè)快銷、智慧城鄉(xiāng)等業(yè)務(wù)和板塊方面都有進(jìn)行鏈接。
尤其體現(xiàn)在品牌、政商、合作方資源等方面協(xié)同。武敏進(jìn)一步闡述表示，公司在管理當(dāng)中實(shí)現(xiàn)區(qū)域的鏈接最多，在每個(gè)區(qū)域之初，產(chǎn)品和服務(wù)能夠多元化地鏈接當(dāng)?shù)乜蛻粜枨螅M足政府需求，同時(shí)加上合作伙伴資源優(yōu)勢(shì)的加持下，得到各地區(qū)政商資源的支持。
業(yè)績(jī)會(huì)上，不少投資者在看到新希望服務(wù)規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)，引發(fā)對(duì)由外拓等第三方獲取項(xiàng)目的盈利水平挑戰(zhàn)產(chǎn)生隱憂。
“外拓和收并購(gòu)項(xiàng)目目前在盈利能力以及單價(jià)上面對(duì)于我們是有一些挑戰(zhàn)的，但是應(yīng)對(duì)未來(lái)的發(fā)展，公司內(nèi)部已有一套服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系來(lái)應(yīng)對(duì)。”新希望財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人陳江如此安撫發(fā)問(wèn)投資者。
他解釋稱，就管理機(jī)制上來(lái)說(shuō)，一方面針對(duì)重點(diǎn)的外拓項(xiàng)目和收并購(gòu)項(xiàng)目，每個(gè)月會(huì)對(duì)運(yùn)營(yíng)的情況進(jìn)行復(fù)盤，通過(guò)項(xiàng)目經(jīng)理和總部專業(yè)條線對(duì)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行探討，探索更多降本增效的可能性。從內(nèi)部運(yùn)營(yíng)的角度，公司把前期所建立起來(lái)的在生活服務(wù)上的體系導(dǎo)入到新接管的市拓和收并購(gòu)項(xiàng)目當(dāng)中，使得整個(gè)項(xiàng)目在接管之后能夠取得比較高的運(yùn)營(yíng)效率和整體的結(jié)果。
陳江認(rèn)為，今年的外拓和收并購(gòu)對(duì)于整體毛利率的情況來(lái)說(shuō)影響不大。“新項(xiàng)目接管進(jìn)來(lái)之后，運(yùn)營(yíng)效率在12個(gè)月的報(bào)表里面是低于12個(gè)月的。”
實(shí)際上，就上半年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，相比行業(yè)整體，新希望服務(wù)42.7%的毛利率水平處于行業(yè)中上水平。陳江認(rèn)為，毛利率的實(shí)現(xiàn)主要源于賽道差異、業(yè)務(wù)板塊、管理能力等方面影響。
他提到，新希望服務(wù)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)賽道差異布局，是構(gòu)成公司綜合毛利達(dá)到42.7%的重要原因。“公司的商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)是毛利率比較高的業(yè)務(wù)，上半年整個(gè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的毛利潤(rùn)是68.7%。”
不僅如此，他還向在場(chǎng)投資者解釋稱，伴隨著公司對(duì)于社區(qū)空間點(diǎn)位的高毛利率，以及對(duì)于臨停居間等高毛利業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)展，也使得整個(gè)生活服務(wù)的毛利率有一定的提升。此外，公司從去年開始戰(zhàn)略性投入的線上線下零售和餐飲業(yè)務(wù)，今年通過(guò)管理規(guī)模的擴(kuò)大和降本增效措施的逐步顯現(xiàn)，毛利率較去年接近提升20%。
擴(kuò)張與合作
上市之初，新希望服務(wù)對(duì)募集資金用途表示稱，計(jì)劃將全球發(fā)售所得款項(xiàng)凈額的70%用于投資和并購(gòu)，15%用于升級(jí)信息系統(tǒng)及設(shè)備，5%用于人才招募及團(tuán)隊(duì)建設(shè)，10%用于營(yíng)運(yùn)資金。
由此，不少投資者在會(huì)上問(wèn)及公司收并購(gòu)進(jìn)展及規(guī)劃。首席執(zhí)行官陳靜表示，在當(dāng)期公司正圍繞著住宅、非住、生活服務(wù)等標(biāo)的在做外部公司摸排，但是依然堅(jiān)定認(rèn)為“在并購(gòu)這件事情保持穩(wěn)健和冷靜”。
在她看來(lái)，一級(jí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較多，標(biāo)的需求相對(duì)來(lái)講也比較多元，選擇合適標(biāo)的更多在于與公司自身業(yè)務(wù)產(chǎn)生互動(dòng)、產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)、跟民生服務(wù)理念協(xié)同。同時(shí)表示，在標(biāo)的的選擇上將持續(xù)考慮已經(jīng)擁有的城市或者區(qū)域的公司，尤其是跟其類似的深耕我國(guó)城市群和都市圈的公司，會(huì)成為優(yōu)選標(biāo)的。
與此同時(shí)，新希望服務(wù)認(rèn)為自身在戰(zhàn)略選擇、盈利能力、效能指標(biāo)、服務(wù)能力上具有一定的優(yōu)勢(shì)促成合作。
具體介紹而言，新希望服務(wù)表示在已經(jīng)進(jìn)入的18個(gè)城市而言，奠定了相對(duì)素質(zhì)較好的管理團(tuán)隊(duì)能力在城市深耕和對(duì)于這個(gè)城市的影響力基礎(chǔ)，再加上新希望集團(tuán)在全國(guó)各個(gè)產(chǎn)業(yè)的布局、各項(xiàng)資源獲取、對(duì)城市的理解、產(chǎn)業(yè)鏈的加持，可以潛在的幫助未來(lái)公司對(duì)于并購(gòu)標(biāo)的地獲取和擴(kuò)張。
此外，新希望服務(wù)認(rèn)為目前盈利能力和效能指標(biāo)相對(duì)較好。中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，公司單體物業(yè)費(fèi)3.14元，單方坪效31.2，物業(yè)費(fèi)收繳率提升到了89%，相對(duì)去年同期提升了5.5%。
管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上再次提及，自身生活服務(wù)的獨(dú)特能力在集團(tuán)資源的依托下具有顯著優(yōu)勢(shì)。“專業(yè)化服務(wù)產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)的概念相互疊加，加之整個(gè)新希望集團(tuán)民生產(chǎn)業(yè)的標(biāo)簽，是非常受潛在合作伙伴認(rèn)同的。”
實(shí)際上，對(duì)于收并購(gòu)項(xiàng)目的謹(jǐn)慎并沒(méi)有限制其尋找行業(yè)合作伙伴的積極。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體此前報(bào)道，招商積余于今年6月17日發(fā)布公告稱，旗下中航物業(yè)與新希望服務(wù)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)公告，雙方將重點(diǎn)在城市空間服務(wù)、機(jī)關(guān)食堂服務(wù)、公建項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)、采購(gòu)平臺(tái)建設(shè)等方面發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)雙向服務(wù)輸出和業(yè)務(wù)賦能。
對(duì)此，陳靜提到上述合作主要基于服務(wù)能力、資源與優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)等方面，并正在順利推動(dòng)過(guò)程中。
一方面，她認(rèn)為招商積余與中航物業(yè)在非住宅物業(yè)領(lǐng)域有著TOP級(jí)優(yōu)勢(shì)可以與新希望服務(wù)在住宅物業(yè)領(lǐng)域進(jìn)行優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。“無(wú)論是包括清華大學(xué)、軍區(qū)總院在內(nèi)的學(xué)校、醫(yī)院業(yè)態(tài)服務(wù)能力，還是深圳、北京居多的城市資源，都可以得到中航物業(yè)支持。”此外，雙方還希望合作開拓城市服務(wù)相關(guān)內(nèi)容。
另一方面，陳靜透露稱，招商積余、中航高管非常看重新希望服務(wù)自身的生活服務(wù)能力。她舉例表示，目前新希望服務(wù)的零售產(chǎn)品和新零售做法已經(jīng)進(jìn)入到中航物業(yè)“招商到家匯”平臺(tái)入庫(kù)。另外，包括公司團(tuán)膳服務(wù)能力在內(nèi)的其他生活服務(wù)能力，結(jié)合“到家”服務(wù)能力助力中航在B端客戶能力持續(xù)挖掘。
“整體來(lái)看，新希望服務(wù)目前還是處于一個(gè)快速的規(guī)模擴(kuò)張和高速發(fā)展的階段。”管理層如是談到。
以下為新希望服務(wù)2021年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄：
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：新希望服務(wù)在2021年上半年的收入較去年還是有比較大增長(zhǎng)，想請(qǐng)公司分享一下增長(zhǎng)的主要原因？
陳江：今年上半年公司的總體收入增長(zhǎng)是75.7%，增長(zhǎng)最快的是物業(yè)服務(wù)收入板塊以及生活服務(wù)收入板塊。
具體來(lái)講，上半年的物業(yè)服務(wù)管理較去年同期增長(zhǎng)接近80%的增速，主要是由于在管面積同步接近80%的原因所導(dǎo)致。
第二，生活服務(wù)收入板塊持續(xù)的鏈接集團(tuán)的資源，今年上半年達(dá)到171.8%的水平。一方面伴隨著整個(gè)在管面積的增加，我們同步也在持續(xù)挖掘所管理業(yè)態(tài)當(dāng)中的廣告和點(diǎn)位的資源，尤其是在所管理的商業(yè)類的業(yè)態(tài)人流量比較大，廣告類的價(jià)值也比較大，我們今年上半年是持續(xù)加大了這類資源的運(yùn)營(yíng)，這使得我們?cè)谏鐓^(qū)生活服務(wù)的收入上面實(shí)現(xiàn)了非常高速的增長(zhǎng)、超過(guò)200%。在社區(qū)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的維度，伴隨著我們整個(gè)在管轄的項(xiàng)目中不斷的上線信息化的手段，加強(qiáng)對(duì)于臨停和月租收入以及對(duì)居間類服務(wù)的擴(kuò)展，使得生活服務(wù)的業(yè)務(wù)有了非常高速的增長(zhǎng)，整體超過(guò)200%增速。
第三，是對(duì)于所管理的業(yè)態(tài)當(dāng)中加強(qiáng)客戶資源和空間資源的運(yùn)營(yíng)，在2019年和2021年持續(xù)不斷在進(jìn)行戰(zhàn)略性投入的線上線下零售和餐飲的業(yè)務(wù)，在今年上半年取得了非常良好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，整體的增速是超過(guò)80%、達(dá)到86%的良好格局。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：市場(chǎng)上有說(shuō)公司是民生服務(wù)第一股，其中比較突出的是生活服務(wù)，公司在生活服務(wù)上的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？
陳靜：今年2021年中期，我們整個(gè)生活會(huì)服務(wù)的增長(zhǎng)超過(guò)了170%，確實(shí)這樣的數(shù)據(jù)可能也會(huì)進(jìn)一步的印證了我們?cè)谏罘?wù)方面的能力的塑造。
整個(gè)新希望集團(tuán)是多元化產(chǎn)業(yè)、以農(nóng)牧為主的企業(yè)，作為新希望服務(wù)而言，我們對(duì)于與產(chǎn)業(yè)的鏈接和產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)間的協(xié)同天然的有一些優(yōu)勢(shì)。我們面向廣大服務(wù)的C端客戶和B端客戶，以及我們的G端客戶的需求，圍繞著消費(fèi)升級(jí)、服務(wù)升級(jí)的大需求的趨勢(shì)，在2021年中期大力進(jìn)行在社區(qū)空間、線上線下零售及餐飲服務(wù)、社區(qū)資產(chǎn)、生活服務(wù)等等方面的推動(dòng)。
我們也可以看到，這些業(yè)務(wù)推動(dòng)也確確實(shí)實(shí)起到了很好的作用，我們整個(gè)收入的增長(zhǎng)率和毛利率的增長(zhǎng)率保持相對(duì)較好的水平，核心的邏輯圍繞著物業(yè)服務(wù)規(guī)模的增長(zhǎng)，我們生活服務(wù)的客戶群體，流量也會(huì)再進(jìn)一步的增長(zhǎng)，在客戶群體增長(zhǎng)的同時(shí)，生活服務(wù)的規(guī)模化效應(yīng)也會(huì)陸陸續(xù)續(xù)的產(chǎn)出，客戶的需求對(duì)生活服務(wù)陸續(xù)的做更多的開展，希望這樣的能力能夠保持未來(lái)收入和營(yíng)收的持續(xù)增長(zhǎng)。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司投資并購(gòu)遲遲沒(méi)有消息的原因是什么？未來(lái)公司收并購(gòu)有那些計(jì)劃及措施？在收并購(gòu)的標(biāo)的的選擇標(biāo)準(zhǔn)和估值上是怎樣的？公司預(yù)期每年能從收并購(gòu)中新增多少管理面積？
陳靜：確實(shí)并購(gòu)資金是IPO募集資金的主要用途，也是我們?cè)谝?guī)模發(fā)展方面非常重要的發(fā)展手段。
在當(dāng)期，我們將圍繞著住宅、非住，包括生活服務(wù)的標(biāo)的在做外部公司的摸排，但是我們依然堅(jiān)定的認(rèn)為在并購(gòu)這件事情保持穩(wěn)健和冷靜。一級(jí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較多，標(biāo)的的需求相對(duì)來(lái)講也比較多元，對(duì)于我們來(lái)講，如何來(lái)找到能夠跟我們的業(yè)務(wù)產(chǎn)生互動(dòng)、產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)、跟民生服務(wù)理念協(xié)同，大家補(bǔ)足短板、夯實(shí)強(qiáng)項(xiàng)，這樣的公司是最為重要的標(biāo)的選擇。同時(shí)在標(biāo)的的選擇上將持續(xù)考慮已經(jīng)擁有的城市或者區(qū)域的公司，尤其是跟我們類似深耕我國(guó)城市群和都市圈的公司，會(huì)成為我們優(yōu)選的標(biāo)的。所以目前來(lái)講，整個(gè)對(duì)于標(biāo)的的選擇都還是在積極的推進(jìn)過(guò)程當(dāng)中。
在估值方面，我們將尊重市場(chǎng)平均標(biāo)的的標(biāo)準(zhǔn)，按照市場(chǎng)合理的估值水平發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、發(fā)揮產(chǎn)業(yè)鏈和生活服務(wù)賦能的優(yōu)勢(shì)，我們也會(huì)綜合的去考慮我們的合作伙伴的能力情況、業(yè)務(wù)組合情況、管理水平情況，從而獲得合理的估值，獲得合理的項(xiàng)目。
公司的募集資金相當(dāng)比例也在用于并購(gòu)和投資其他的物業(yè)公司，所以也請(qǐng)各位可以預(yù)見(jiàn)在未來(lái)在并購(gòu)方面會(huì)成為持續(xù)增長(zhǎng)面積的重要的方向。所以，在這方面我們也會(huì)持續(xù)不懈的努力，穩(wěn)健和冷靜的獲得市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的，通過(guò)我們的管理能力和服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力，跟我們的標(biāo)的產(chǎn)生協(xié)同互補(bǔ)，從而希望獲得并購(gòu)之后，能夠?qū)ξ覀兒诵牡臉I(yè)務(wù)發(fā)展產(chǎn)生穩(wěn)健的深遠(yuǎn)的正確的影響。希望也為我們的標(biāo)的的業(yè)務(wù)發(fā)展提供動(dòng)能，從而使得整個(gè)新希望服務(wù)的發(fā)展能夠持續(xù)保持穩(wěn)健的增長(zhǎng)。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：請(qǐng)公司介紹一下未來(lái)潛在的并購(gòu)交易中，自身有哪些優(yōu)勢(shì)可以促成更多的合作？
陳靜：在我看來(lái)，新希望服務(wù)確實(shí)可能有三個(gè)特點(diǎn)，可能在接下來(lái)的并購(gòu)交易中大家可以相互之間優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、給予支持。
第一，戰(zhàn)略選擇高能級(jí)城市和高量級(jí)客戶。我們進(jìn)入的18個(gè)城市相對(duì)來(lái)講，城市能級(jí)和對(duì)周邊的輻射能力比較強(qiáng)，使得我們已經(jīng)奠定了相對(duì)素質(zhì)較好的管理團(tuán)隊(duì)能力在城市深耕和對(duì)于這個(gè)城市的影響力基礎(chǔ)。再加上新希望集團(tuán)在全國(guó)各個(gè)產(chǎn)業(yè)的布局、各項(xiàng)資源獲取、對(duì)城市的理解，包括業(yè)務(wù)拓展方面，都有相對(duì)來(lái)說(shuō)比較好的認(rèn)識(shí)，這些認(rèn)識(shí)和能力再加上新希望集團(tuán)產(chǎn)業(yè)鏈的加持，是可以潛在的幫助未來(lái)我們的潛在并購(gòu)標(biāo)的能夠更好的在這些優(yōu)勢(shì)城市里面去獲得擴(kuò)張。
第二，自身盈利能力和效能指標(biāo)是相對(duì)較好的。我們服務(wù)能力使得客戶支付3.14（元/平方米）的單價(jià)是認(rèn)同的并且已經(jīng)具備一定的市場(chǎng)口碑。因?yàn)槲覀兌喾N服務(wù)能力的疊加，盈利能力也獲得印證，大家可以看到，從增長(zhǎng)方面，無(wú)論從收入的增長(zhǎng)還是從毛利率的增長(zhǎng)，都展現(xiàn)出多元化經(jīng)營(yíng)能力的體現(xiàn)，從而使得我們的坪效相對(duì)較高。這樣的效能、盈利能力以及相對(duì)較強(qiáng)的管理體現(xiàn)，會(huì)幫助我們的合作伙伴在接下來(lái)她的管理過(guò)程中進(jìn)一步挖掘她的存量項(xiàng)目的管理價(jià)值，同時(shí)也幫助她去在她具有的市場(chǎng)資源里面更多的加持幫助她快速的發(fā)展。
第三，自身的生活服務(wù)能力發(fā)展非常迅速，在新希望集團(tuán)強(qiáng)大的支持下，在食品快銷行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈布局下，尤其是在線上線下零售、餐飲服務(wù)、社區(qū)生活服務(wù)等方面都取得了比較高的增長(zhǎng)。一方面可以幫助標(biāo)的公司提升她的盈利能力，另外我們類似于零售或者團(tuán)膳專業(yè)化運(yùn)營(yíng)也可以在她已經(jīng)管理的客戶體系內(nèi)去挖掘更多的空間。一個(gè)是物業(yè)+的概念，一個(gè)是專業(yè)化服務(wù)產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)的概念相互疊加，是非常受我們的潛在的合作伙伴的認(rèn)同的，在加之整個(gè)新希望集團(tuán)民生產(chǎn)業(yè)的標(biāo)簽，在整個(gè)正常環(huán)境的營(yíng)造上相對(duì)較好，所以三個(gè)特點(diǎn)和新希望集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)是可以幫助我們來(lái)促成更好的并購(gòu)交易的。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)未來(lái)外拓或者收并購(gòu)項(xiàng)目是否會(huì)降低公司平均的物業(yè)費(fèi)水平和毛利水平？
陳江：外拓項(xiàng)目和收并購(gòu)項(xiàng)目目前在盈利能力以及單價(jià)上面對(duì)于我們是有一些挑戰(zhàn)的。但是應(yīng)對(duì)未來(lái)的發(fā)展，我們面向這樣的市拓的項(xiàng)目和收并購(gòu)的項(xiàng)目，內(nèi)部也形成了一套能夠拿得住、拿得穩(wěn)、管得好的服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和體系。
從管理機(jī)制上來(lái)說(shuō)，一方面針對(duì)重點(diǎn)的外拓項(xiàng)目和收并購(gòu)項(xiàng)目，每個(gè)月會(huì)對(duì)運(yùn)營(yíng)的情況進(jìn)行復(fù)盤，通過(guò)項(xiàng)目經(jīng)理和總部的專業(yè)條線的運(yùn)營(yíng)上的探討，以及總部在專業(yè)條線的賦能探索更多的降本增效的可能性。
從內(nèi)部運(yùn)營(yíng)的角度，我們也會(huì)持續(xù)的把前期所建立起來(lái)的在生活服務(wù)上的體系持續(xù)的導(dǎo)入到我們所新接管的市拓和收并購(gòu)項(xiàng)目當(dāng)中去，使得整個(gè)項(xiàng)目在接管之后能夠取得比較高的運(yùn)營(yíng)效率和整體的結(jié)果。
從今年來(lái)看，外拓和收并購(gòu)的收入預(yù)計(jì)占整個(gè)收入占比的格局里面不會(huì)特別大。因?yàn)樗庸苓M(jìn)來(lái)之后，運(yùn)營(yíng)效率在12個(gè)月的報(bào)表里面是低于12個(gè)月的，對(duì)于今年整個(gè)毛利率的情況來(lái)說(shuō)是影響不大的。但是我們也會(huì)持續(xù)的通過(guò)剛才提到的管理上的機(jī)制和內(nèi)部運(yùn)營(yíng)的方式方法和體系，去不斷提升外拓和收并購(gòu)項(xiàng)目的內(nèi)部運(yùn)營(yíng)的效率和運(yùn)營(yíng)結(jié)果，使得他們能夠讓我們?cè)诠芾硪?guī)模快速擴(kuò)張的同時(shí)取得非常良好的經(jīng)營(yíng)結(jié)果。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：到公司上半年管理面積有一定增長(zhǎng)，主要的增長(zhǎng)來(lái)源是哪些？公司在2021年全年的管理面積增長(zhǎng)的目標(biāo)是多少？
陳靜：整個(gè)上半年的面積增長(zhǎng)主要來(lái)源還是兩大部分，第一大部分是新希望集團(tuán)相關(guān)板塊的交付的一些面積，另外是我們市場(chǎng)拓展部門在今年上半年獲取了相對(duì)較好的管理面積和合約面積。這些增長(zhǎng)相信也會(huì)在下半年的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)以及持續(xù)的面積增長(zhǎng)上都會(huì)給我們帶來(lái)更好的一些基礎(chǔ)。
就現(xiàn)在而言，我們整體面積上大概有50%左右是我們?cè)诔捎宄鞘腥海€有超過(guò)30%是在華東，而華東的增長(zhǎng)也是較去年同期增長(zhǎng)了超過(guò)百分之百，大概104%左右。一方面深耕我們的優(yōu)勢(shì)區(qū)域——成渝區(qū)域，另一方面，我們?cè)谑袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較為激烈的華東區(qū)域也保持著領(lǐng)先于其他區(qū)域的高增長(zhǎng)，我們的外部拓展項(xiàng)目也有很大的部分是在華東區(qū)域，這些增長(zhǎng)也會(huì)持續(xù)的幫助我們?cè)趯俚厝I(yíng)造更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。
我們也希望能夠通過(guò)城市深耕的策略，以及新希望集團(tuán)在城市群和都市圈的品牌影響力，產(chǎn)業(yè)影響力把我們?cè)谏习肽瓿掷m(xù)保持的內(nèi)部接管和外部增長(zhǎng)的能力，進(jìn)一步把協(xié)同效應(yīng)發(fā)揮好，挖掘更多獨(dú)立第三方的項(xiàng)目，持續(xù)保持對(duì)并購(gòu)敏感，通過(guò)并購(gòu)和外拓組合的方式，持續(xù)進(jìn)一步提升全年的增長(zhǎng)，我預(yù)計(jì)全年也將實(shí)現(xiàn)相對(duì)較平穩(wěn)和高速的面積增長(zhǎng)。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：上半年在管理面積上分別有多少是來(lái)自于母公司和第三方，未來(lái)預(yù)計(jì)的目標(biāo)比例分別是多少？
陳靜：到目前為止，獨(dú)立第三方的在管面積比例到630（萬(wàn)方）是上升到了17%，比去年同期提升了16.9%。但是客觀來(lái)講，這樣的比例相對(duì)行業(yè)來(lái)講依然還是有進(jìn)步的空間。
我們未來(lái)也會(huì)將市場(chǎng)拓展作為業(yè)務(wù)規(guī)模發(fā)展的核心策略。圍繞著過(guò)去在城市深耕方面積累的客戶資源和政商資源，在新希望集團(tuán)的支持下，摸索出自身以合作發(fā)展中心能力為主導(dǎo)的隊(duì)伍，圍繞著所有的資源，實(shí)現(xiàn)我們體系化和標(biāo)準(zhǔn)化的管控，從而進(jìn)一步夯實(shí)第三方的外拓能力。我們作為管理層還是非常有信心的。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司管理區(qū)域主要集中在成渝和華東區(qū)域，未來(lái)是否有持續(xù)或發(fā)展其他區(qū)域的計(jì)劃？
陳靜：公司主要的管理面積還是在成渝和華東，成渝占整體管理面積的50%，華東也是超過(guò)了30%，同時(shí)我們整個(gè)華東也較去年同期的面積增長(zhǎng)超過(guò)了100%，也是幾大板塊里面面積增長(zhǎng)最為迅速的區(qū)域。
我們現(xiàn)在優(yōu)勢(shì)區(qū)域是在成渝，重點(diǎn)發(fā)展包括現(xiàn)在已經(jīng)具備了一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的區(qū)域、外拓在華東，當(dāng)然我們不會(huì)放棄其他已經(jīng)進(jìn)入到的18個(gè)城市的城市群和都市圈，例如華南，我們也在積極的拓展一些新的項(xiàng)目。
整體來(lái)講，在區(qū)域方面雖然說(shuō)我們已經(jīng)集中在成渝和華東，但是在華南，其他進(jìn)入的一二線城市也在做進(jìn)一步的發(fā)展。另外，圍繞著成熟的區(qū)域和現(xiàn)有管理團(tuán)隊(duì)的區(qū)域也在積極的發(fā)展多元化業(yè)態(tài)的獲取，基于已有區(qū)域的住宅和辦公基礎(chǔ)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，也在項(xiàng)目周邊或者匹配度較高的業(yè)態(tài)做積極獲取，比如說(shuō)上半年新增了在成渝類似于教育類、旅游類項(xiàng)目，在華東獲得文旅類、商辦類項(xiàng)目，同時(shí)在華南也有商辦類項(xiàng)目獲取，這些項(xiàng)目也都在進(jìn)一步的提升我們?cè)谶@個(gè)城市的競(jìng)爭(zhēng)能力。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)公司是否有2021年全年的業(yè)績(jī)指引，預(yù)計(jì)未來(lái)2-3年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)情況是怎么樣的？
陳江：整體來(lái)看，新希望服務(wù)目前還是處于一個(gè)快速的規(guī)模擴(kuò)張和高速發(fā)展的階段。從今年來(lái)看，我們上市以來(lái)，首先第一個(gè)上市費(fèi)用對(duì)我們的影響也客觀的存在。另一方面，我們也需要在未來(lái)所布局的賽道不斷招募人才，為我們未來(lái)得增長(zhǎng)注入動(dòng)能，這是我們面臨的挑戰(zhàn)。同時(shí)我們?cè)谑袌?chǎng)擴(kuò)張，以及業(yè)務(wù)賽道的布局方面，部分業(yè)務(wù)的前期投入在這個(gè)過(guò)程中有體現(xiàn)。
即使面臨這些挑戰(zhàn)，管理層對(duì)今年全年保持收入和利潤(rùn)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)充滿非常強(qiáng)大的信心。具體數(shù)字來(lái)講，可能目前沒(méi)有辦法做一個(gè)準(zhǔn)確分享，要等各個(gè)板塊的整個(gè)貢獻(xiàn)比較清晰之后會(huì)跟投資人做比較詳細(xì)的分享。從未來(lái)2-3年來(lái)看，整體會(huì)處于高速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，一方面會(huì)伴隨著整個(gè)募集資金的使用，管理規(guī)模會(huì)不斷的增加，同時(shí)，我們市場(chǎng)化的拓展不斷的深入也會(huì)極大的豐富我們所管理的業(yè)態(tài)和城市深耕的布局不斷的深入。
毋庸置疑的一點(diǎn)，在未來(lái)2-3年，物業(yè)管理服務(wù)以及生活服務(wù)會(huì)是我們核心增長(zhǎng)亮點(diǎn)，尤其是生活服務(wù)，一方面會(huì)持續(xù)鏈接集團(tuán)賦予資源，另一方面也會(huì)持續(xù)將目前所構(gòu)建起來(lái)的生活服務(wù)的生態(tài)體系，以及已形成能力快速導(dǎo)入到所管理的項(xiàng)目當(dāng)中，形成良好的運(yùn)營(yíng)效率和結(jié)果。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)公司是否考慮分紅派息以及分紅比例，目前是否有計(jì)劃？
陳靜：目前公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)主要考慮用于對(duì)外的業(yè)務(wù)擴(kuò)展，以及規(guī)模的增加，所以目前沒(méi)有考慮做分紅的計(jì)劃。
但是隨著未來(lái)公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)不斷的達(dá)成，規(guī)模更加穩(wěn)定，我們會(huì)考慮公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、財(cái)務(wù)表現(xiàn)、盈利能力包括發(fā)展前景、資本市場(chǎng)等一系列，會(huì)通過(guò)董事會(huì)建議擬定相關(guān)派息分紅的比例和政策。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：看到公司綜合毛利率是42%，請(qǐng)問(wèn)公司實(shí)現(xiàn)該毛利水平的主要原因是什么？
陳江：上半年公司整體毛利率水平綜合是在42.7%，和同行業(yè)的上市公司來(lái)比處于中上水平。
一方面，是由于新希望服務(wù)業(yè)務(wù)賽道的布局的不同，公司的商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)是毛利率比較高的業(yè)務(wù)，上半年，整個(gè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的毛利潤(rùn)是68.7%，這也是構(gòu)成整個(gè)能夠達(dá)到42.7%的毛利率的比較重要的原因。
第二，伴隨著公司對(duì)于社區(qū)空間點(diǎn)位的高毛利率，以及對(duì)于臨停等等居間等等高毛利業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)展，也使得整個(gè)生活服務(wù)的毛利率有一定的提升。
同時(shí)，公司去年開始戰(zhàn)略性投入的線上線下零售和餐飲業(yè)務(wù)，毛利率從去年的并不是特別高，但今年通過(guò)管理規(guī)模的擴(kuò)大和降本增效措施的逐步顯現(xiàn)，毛利率較去年接近提升了20%。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：關(guān)注到公司近期與招商簽定了合作協(xié)議，請(qǐng)公司能展開談一下雙方的合作分工及進(jìn)展情況？
陳靜：當(dāng)時(shí)基于三個(gè)非常重要的方面，大家有一些合作的基礎(chǔ)，現(xiàn)在也是在順利的推動(dòng)過(guò)程當(dāng)中。
第一個(gè)是在物業(yè)服務(wù)方面，新希望服務(wù)主要的管理面積還是以住宅服務(wù)為主，現(xiàn)在也在持續(xù)的提升非住領(lǐng)域的業(yè)務(wù)的拓展。在非住領(lǐng)域，中航可以說(shuō)在TOP級(jí)的企業(yè)，無(wú)論是標(biāo)桿的類似于學(xué)校業(yè)態(tài)，比如清華大學(xué)，醫(yī)療賽道里面的很軍區(qū)總院等等，包含了非常重要的寫字樓，包括以深圳、北京居多的業(yè)態(tài)。對(duì)于新希望服務(wù)而言，我們?cè)诜亲☆I(lǐng)域里面的服務(wù)能力實(shí)際上相對(duì)中航是有差距的，所以我們也非常希望在非住領(lǐng)域能夠獲得招商積余中航物業(yè)的能力和資源方面的支持。另外我們?cè)谧≌I(lǐng)域的布局，也恰好是中航物業(yè)目前相對(duì)較弱的一環(huán)，所以在物業(yè)服務(wù)方面，大家有非常多的相互的能力是可以相互習(xí)得的，這是第一個(gè)相互合作的重要原因。
第二，我們也在共同考慮城市服務(wù)能力的開發(fā)，也是住宅服務(wù)能力多元服務(wù)能力，以及中航在各個(gè)城市非住的能力，目前大家都有一些資源，在這個(gè)大型的服務(wù)項(xiàng)目的接管過(guò)程中，我們相互之間可以做一些能力優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，或者開拓城市服務(wù)相關(guān)的內(nèi)容。
第三個(gè)非常重要的點(diǎn)，主要還是基于新希望服務(wù)自身的生活服務(wù)能力，這也是招商積余中航高管非常重的。比如說(shuō)現(xiàn)在中航物業(yè)的“招商到家匯”平臺(tái)，新希望服務(wù)的零售產(chǎn)品和新零售做法已經(jīng)進(jìn)入到平臺(tái)入庫(kù)。另外，我們的團(tuán)膳服務(wù)能力還有其他的生活服務(wù)能力，結(jié)合到家服務(wù)能力可以幫助她在B端客戶能力持續(xù)挖掘上有助力，這點(diǎn)大家比較有共識(shí)。目前，這幾個(gè)板塊在有條不紊的持續(xù)推進(jìn)過(guò)程中。
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