重回行業前十的招商蛇口，為站穩頭部并謀求更進一步，做了精良的布局。8月23日，招商蛇口發布上半年業績，從半年報中可以窺見，招商蛇口戰略發展協同優勢已凸顯，財務數據穩中向好，業績表現亮眼。
2021年上半年招商蛇口營收446.57億元，同比增長83.62%，歸母凈利潤42.51億元，同比增長365.32%；經營活動產生的現金流量凈額27.74億元，同比增加192.75%；總資產8296.64億元，同比增加12.55%；基本每股收益達0.47元/股。
報告期內，招商蛇口累計實現簽約銷售面積770.22萬平方米，同比增加54.88%，累計實現簽約銷售金額1769.76億元，同比增加59.85%。按照年初定下的3300億元年度銷售目標計算，上半年招商蛇口業績目標完成率達54%。
報告期內，招商蛇口剔除預收賬款后的資產負債率60.26%，未剔除預收賬款的資產負債率69.45%，凈負債率34.74%，現金短債比1.35。新監管政策下，在前列企業在艱難降杠桿調節奏時，作為行業頭部低調的優等生，三擋全綠的招商蛇口，進退則更為從容。
蛇口產園REIT首發 打通全生命周期發展模式
在這份半年考中，招商蛇口亮眼的營收和凈利潤指標，引發市場高度關注。報告期內，招商蛇口營收446.57億元，同比增長83.62%，歸母凈利潤42.51億元，同比增長365.32%
招商蛇口表示，凈利潤增長主要系房地產業務結轉同比大幅增長；同時，以公司旗下萬融大廈、萬海大廈兩處產業園物業作為底層資產的蛇口產園REIT（基金代碼“180101”）作為首批基礎設施公募REITs之一成功上市，貢獻報告期凈利潤約14.58億元。
2021年6月21日，“博時招商蛇口產業園REIT”作為國內首批9單基礎設施公募REITs項目之一，粵港澳大灣區唯一一單產業園區公募REITs項目，正式在深交所上市。公募REITs的獲批，不僅為招商蛇口提供了短時的利潤增長，同時也為其構建了高質量跨越發展的核心競爭力。
9單公募REITs集體獲批，被業內人士認為行業將迎來巨變。業內人士分析，因為她不僅意味著這一投資風口迎來場內新工具，也為看準基礎設施項目投資機遇的投資者提供了交易便捷的投資利器，同時也解決了困擾產業園區發展已久的退出問題，開辟了產業園區“投、融、建、管、退”全生命周期發展模式與投融資機制，為新興、創新產業的發展提供有力支撐。
目前，招商蛇口園區業務已布局覆蓋國內海南自由貿易港、粵港澳大灣區、長三角等重要區域以及“一帶一路”沿線國家，是助力招商蛇口高質量綜合發展的重要板塊。
截至報告期末，招商蛇口產業新城項目總合作面積約468平方公里；運營管理的網谷、意庫、智慧城等產業園區項目布局15個城市，規劃建面約475萬平方米；園區內還具備創新孵化基地——招商創庫，目前運營期項目5個，建筑面積1.46萬平方米。
而蛇口產園REIT正式上市后，招商蛇口形成了蛇口產園REIT（SZ.180101），協同聯動招商局商業房托（HK.1503）覆蓋產園、商業等多業態退出通道的雙平臺，將有效助力其持有物業規模化發展。
高能級城市深耕效果凸顯
2021年上半年，招商蛇口以能力謀發展，提升全價值鏈操盤能力。招商蛇口繼續推行一城一模板2.0升級迭代，以問題為導向著重解決各專業板塊經營痛點，上半年開發業務板塊主要業績指標實現有質量的增長。
期內，招商蛇口累計實現簽約銷售面積770.22萬平方米，同比增加54.88%；累計實現簽約銷售金額1769.76億元，同比增加59.85%。其中蘇州、合肥、南京、上海、深圳、南通、大連、西安、東莞、煙臺、紹興等11個城市進入當地年度累計流量銷售金額TOP10，城市深耕取得階段性成效。
不僅在城市流量銷售金額上有所提升，招商蛇口在房企全口徑銷售金額中也大步向前，位列第七。從頭部房企銷售金額增長來看，前7月招商蛇口47.7%的增長率遠高于碧桂園、萬科以及恒大的11.8%、6.6%、0.3%。
“拿地情況與銷售情況是匹配的，”董事總經理蔣鐵峰在6月底的股東周年大會上表示，按照“一城一策”戰略，經過測算后，在資源好、市場好的城市投向優先。投資的城市也是緊緊圍繞一二線核心城市，包括北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、蘇州、東莞、成都、重慶、西安等，投資比例超過60%。
在今年重點城市土地兩集中的供應新政下，各項指標良好的招商蛇口，圍繞區域聚焦、城市深耕，優先布局能級高的核心城市，審慎判斷，堅持適合其長期主義發展節奏拿地。
報告期內，招商蛇口累計獲取土地63宗，新增土地面積390.45萬平方米，總計容建面883.56萬平方米，權益面積560.32萬平方米。此外，招商蛇口表示，新獲取的項目中，85%項目預期能夠實現在年內開盤，對年度銷售目標達成增添保障。
持有物業調架構補短板助“雙百目標”
在今年3月的業績發布會上，招商蛇口提出未來將重點做好持有物業的經營管理，并定下“雙百”目標，在“十四五”規劃內，招商蛇口要實現百億持有物業收入、落地百個大型集中商業。
截至報告期，招商蛇口基本完成持有經營物業“專業化、垂直化”的組織架構變革，以“一業態一模板”為抓手提升集中商業、寫字樓、公寓、酒店四大業態的操盤能力，逐步補齊持有業態經營短板。
從本次半年報中首次披露的主要運營的持有物業情況來看，招商蛇口近年來持續沉淀優質持有物業，在核心一二線城市擁有眾多優質資產，上半年，集中商業已成功新獲取南京玄武、上海浦東曹路兩個優質商業項目。
截至報告期末，招商蛇口主要處于運營期的集中商業項目17個，布局在上海、深圳、南京、成都和重慶等12個城市。招商蛇口持續打造“壹棧”人才公寓、“壹間”精品公寓、“壹棠/CM+”服務式公寓等產品體系，截至6月底，招商蛇口長租公寓合計布局全國20城，約3.4萬間。
掘金新藍海，招商積余業績穩健增長
隨著存量房市場的到來，物業管理成為房企另一個戰場。我國指數院預計，到2022年，全國基礎物業管理市場規模約為1.2萬億元。招商積余作為招商蛇口旗下輕資產運營服務平臺，以“國內領先的物業資產管理運營商”為戰略定位，以“大物業+大資管”為核心主業。
報告期內，招商積余實現營業收入47.79億元，較上年同期增長23.56%；利潤總額3.64億元，較上年同期增長33.50%；歸屬于上市公司股東的凈利潤2.48億元，較上年同期增長38.84%。
招商積余報告期內主要收入來源為物業管理業務，實現新簽年度合同額13.59億元，同比增長20.59％。截至報告期末，招商積余的在管項目為1520個，管理面積達1.99億平方米。
為掘金巨大的存量房市場，同時為客戶提供高品質、差異性且富有溫度的人文服務，招商積余充分利用其背靠招商蛇口的平臺優勢，深化推進融合融效，發揮整合優勢，實現其高質量高速度的發展。
蘭溪谷位于深圳具有國際風情的蛇口海上世界片區，為2004年交付的大型存量社區，物業服務公司為招商積余。為革新人居生活，提升存量房智能化管理水平，招商蛇口整合內部綠建產研、物業管理、智能科技等業務實力，依托招商云服務，引入阿里云生態協同，自2021年起，便著重為蘭溪谷在智慧通行、智慧服務、智慧安全、智慧設施、智慧服務五個方面、24個應用場景進行智慧社區改造。
在各方的共同協作努力下，近期招商蛇口首個AI智慧社區——蘭溪谷宣告落成，不僅贏得了客戶良好反饋和口碑，也為全國存量社區的智慧改造建設提供了領先行業的樣本。
業內人士表示，未來物業公司通過與集團公司進行資源整合和模式創新，可提供多元化的增值服務，逐漸成為房企利潤的新藍海。招商積余通過資產重組、業務整合，初步形成業務管理一體化，也將邁入“謀劃高質量發展”的新階段。
踐行央企責任，獲市場高度認可
作為領先的城市和園區綜合開發運營服務商和綠色人居的先行者，招商蛇口積極響應“碳中和”要求，邀請供應商代表共同簽署《招商蛇口供應鏈綠色質造公約》，率先發起房地產行業“碳中和”倡議，制定“碳中和”行動綱領。
“敢為天下先”的創新精神是“招商蛇口”品牌重要內涵，招商蛇口積極參與國家重大金融創新，通過發行基礎設施公募REITs平臺，助力粵港澳大灣區建設，促進基礎設施良性循環。
招商蛇口表示，2021年下半年，公司將持續加強區域、城市與板塊聚焦，圍繞核心都市圈、重點城市群進行深耕細作；繼續以提高產品和服務質量為基礎，提升公司品牌形象，持續深化提質增效，向管理要效益，提升股東回報水平。
截至2021年8月12日，6個月內共有14家機構對招商蛇口的2021年度業績做出預測，預測2021年凈利潤145.54億元，較去年同比增長18.78%。其中，9家機構“買入”，1家機構“推薦”，1家機構“跑贏行業”，1家機構“強推”，1家機構“增持”，1家機構“優于大市”。 文/王大花
