近兩年，地產周期下行的態勢，已經越發明顯。

從一個“切面”看，2020年以來，房地產新開工陷入負增長，2021年1至7月同比增長-0.9%，依然沒有“轉正”。

上一輪房地產新開工面積同比負增長的時段是2012年至2015年，其中，2013年階段性轉正。

和上一輪負增長的深層邏輯不同，這一次，調控政策越來越精細，限購、限價、“三道紅線”等一系列政策紛至沓來，房地產行業進入史上最嚴監管時代。

除了政策，城市發展的原動力也已經發生變化。截至2020年末，我國常住人口城鎮化率達到63.9%，消費升級已經在全國范圍內形成一股勢不可擋的熱潮，具體到房地產行業，更好的居住條件、更高的舒適度、更健康的生活、更智能的精裝、更好的物業服務和社區配套，乃至能留得住人的產業布局等，都是快速增長的消費需求，對房企來說，無一不是嚴峻考驗，但也可能是機會所在。

此前，房企致力于加速發展，用高杠桿、高成本的資金，拿地、蓋樓，靠規模贏得市場。換句話說，此前頭部房企向前進擊，依靠的是財務杠桿和主業核心優勢。

如今，在新形勢下，面對調控浪潮和行業波動，頭部房企需要更強大的綜合競爭能力，需要均衡高質量發展，方能行穩致遠。

可以說，這是頭部房企贏得未來的不可多得的有效途徑。

2020年，一家龍頭房企正式開啟公司“均衡高質量發展”的序章，且交出了全優“答卷”，它便是融創中國控股有限公司（01918.HK，以下簡稱“融創”）。

8月30日，融創交出了一份令業界矚目的中報：銷售大漲64.3%、收入上漲23.9%、每股盈利上漲8.7%，歸母凈利潤上漲9.4%；負債率持續下降、“三道紅線”指標穩步改善；國際信用評級全面提升。

如果說2020年之前融創的龍頭地位，來自核心優勢的發揮，那么，2020年及今年上半年，則是均衡高質量發展“淬煉”的結果。

融創的積極探索，重新定義了頭部房企的未來增長形態，極具參考價值。在房地產行業下半場，綜合能力強、均衡高質量，將是企業安全發展、長遠發展的“不二法門”。

核心優勢筑就護城河

成立之初，融創就堅持兩件事：做好產品與服務、深耕城市。經歷18年的打磨、沉淀，這“兩件事”成為融創在地產主業方面的核心優勢。

中報顯示，融創2021年上半年實現3208億銷售額，同比增長達到64.3%。在地產周期下行的趨勢下，融創能夠斬獲領先業界的銷售成績，第一把“殺手锏”無疑是位列行業第一的產品力。

繼摘得克而瑞研究中心、億翰智庫的產品力桂冠后，融創在今年上半年再次獲得中國指數研究院“房地產產品力優秀企業”第一名。

融創壹號院系作品實景圖

產品力“落地”之處，除了壹號院系、府系等明星產品系列，還包括桃花源系、雅頌系、九府宸院系、宜和山水系等中式產品系，一一成為高端市場的標桿之作。

最能彰顯產品力的，當屬融創對主流客群年輕化趨勢的精準把握。

貝殼研究院發布的《數字化居住：2021年新居住展望》報告顯示，2020年全國30個重點城市購房客群中30歲以下客戶占比達到26.5%。融創中國市場的調研數據也顯示，2020年已成交主業中，有三分之一是90后客戶，有近一半是85后、90后客戶。

重點在于，這些逐漸占據主流消費市場的年輕客戶，有其獨特的生活方式，對生活質量的追求、對生活空間的需求，都在房產消費中得到呈現，比如他們喜歡開放式客廳、青睞投影儀等娛樂設施、喜歡各種小家電、對顏值高和設計感強的裝置興趣濃厚等。

當眾多房企仍按照傳統思路打造產品時，融創已經對年輕客戶的多元新需求及生活場景，進行深入調研，并將調研成果應用在產品中。

融創陸續推動“I AM I” 產品年輕化創新，不斷升級戶型、社區、服務等各方面的功能，獲得市場和客戶的高度認可。已經落地的項目中，上海融創未來金融城、杭州萬融城、武漢公園大觀等項目，均成為市場紅盤。

杭州萬融城

融創另一個長期著力點，是深耕城市。

這一點，從銷售結構便可一窺堂奧。今年上半年，在長三角，融創完成1141億元銷售額；在西部核心城市、環渤海分別完成791億元、637億元。

上半年，融創還在多個一二線核心城市占據市場領先地位，20個城市的銷售額超過50億元。其中，北京、上海、蘇州等9個城市銷售額超100億元；在杭州、武漢，融創半年銷售額超過200億元——相當于一家百強房企的半年業績。

產品力與深耕城市相輔相成，經過不斷夯實，成為融創的核心優勢，為其筑就地產主業“護城河”，也為戰略升級打下堅實基礎。

均衡高質量發展贏未來

在高周轉、高增長的房地產上半場，融創憑借行業第一的產品力，與深耕城市的長期主義，躋身龍頭房企。

但在規模快速增長的同時，不可避免地出現階段性負債率偏高。很快，融創意識到資本結構的優化對公司長期發展至關重要，在2019年剛剛突破5500億元銷售大關的業績會上，孫宏斌提前布局：“調融資結構、降融資成本，拿地要拿對地方、拿對時間。”

重慶融創桃花源

正因如此，先于政策要求，融創毅然出手。從2019年下半年開始，融創主動優化資本結構，努力降低杠桿。

2020年，融創正式拉開“均衡高質量發展”的序幕，順著優化資本結構的勢頭繼續縱深下去。

融創再次主動調整節奏，拿地金額僅有2019年的一半，“三道指標”連降兩檔至黃檔，融資成本持續下降，信用評級全面提升，業績全面增長的同時負債指標也得到改善。

到今年上半年，融創財務健康度進一步提升，凈負債率下降9.4個百分點，非受限現金短債比升至1.11，剔除預收款項后的資產負債率降至76%，“三道紅線”指標持續改善，加速邁向“綠檔”。

這種調整，為地產主業造就安全、平穩發展的資本和環境，也為地產主業之外的業務拓展提供了充足動能。

去年底，融創服務控股有限公司（01516.HK，下稱“融創服務”）在香港獨立上市，這有利于提升融創物業服務建立頭部企業的競爭優勢。

如今，融創服務交上首份中期成績單。上半年，融創服務營收33.2億元，同比增長85%；歸母凈利潤6.1億元，同比增長達154%。

融創文旅業績也迎來快速增長，多項目成功開業，冰雪業務影響力大幅度提升。

濟南融創文旅城夜游實景圖

這是因為，和地產主業一樣，融創文旅同樣擁有相當彪悍的產品力。具體來說，融創文旅擁有涵蓋文旅全業態、全產品線的專業化全產業鏈服務能力，圍繞產品、建設、運營三大專業服務體系，提供文旅項目獲取、規劃研策、投資諮詢、建設、運營、管理等全方位的產品服務。

正是得益于業界少有的覆蓋文旅全業態、全產品線的產品力，今年上半年，融創文旅營收26.1億，同比增長166%，經營利潤大幅提升至4.4億元，客流量7201萬人次，同比上升103%，濟南融創文旅城、桂林融創國際旅游度假區，杭州灣融創水世界等代表項目開業即受市場追捧。

不難看出，在均衡高質量發展之路上，融創從戰略到經營，都有一套與之匹配的方法論，即不管地產主業，還是“地產+”業務，既要有安全、穩健的基本面，也要精細化、高品質發展。

最近，在融創半年度會議上，這一“方法論”被升級為新的戰略發展目標——“更安全、更從容、更長期、更有價值”。

“四更”原則，不只是融創的探索成果，也是房地產行業下半場加速“淘洗”之時房企的生存哲學。從這個角度看，借助“四更”，融創重新定義了頭部房企的未來增長形態，極具行業參考價值。要在下半場贏得未來，均衡高質量發展將是真正有效的“解題之法”。