本文為楊現領博士對市場下滑未來走向的思考和觀點。
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市場下行周期仍將延續較長時間，未來3-6個月市場明顯反彈的概率不大。
在二手房參考價、放貸額度收縮、放貸周期大幅延長等一系列因素的疊加影響下，一線城市、大部分二線城市、甚至三四線城市的二手房成交量都出現大幅度下降。以深圳為例，二月份出臺二手房參考價以來，二手房交易量從1月份7000套下降到8月不足2000套，下降幅度超過70%，且呈現逐月連續下降趨勢。7、8月份以來，許多城市二手房交易量相繼出現大幅度的環比下跌，上海7月份環比下跌40%，8月份仍在下降；武漢、重慶、西安、成都等二線熱點城市交易量較上半年峰值水平下跌超過50%；南寧沒有出臺增量調控政策，交易量也出現了40%以上的下跌；呼和浩特8/9月份的環比下降幅度超過60%；北京8月份下滑不明顯，但是9月份開始加速下滑。
目前來看，市場下行的趨勢沒有明顯的見底信號。放貸周期仍然在變長，放貸額度也會更多地傾斜新房，二手房放貸受到進一步擠壓。在這種情況下，市場主流的購房群體是換房和改善客戶，隨著這部分客群的消化，而且新增入市客戶量非常少的條件下，未來的購房需求動力會進一步衰減。更重要的是，如果剛需剛改不能順利入市，有換房和改善需求的業主無法被“騰挪”出來，進一步看，這部分換房改善需求無法釋放，新房市場的交易鏈條也會被中斷，從而引發連環收縮。總體上，當下及未來一段時間，二手和新房交易將持續處于這樣的負循環中。
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開發商債務風險的釋放預計只是一個開始，這對于中介渠道的回款周期和壞賬率都將是一個持續的負面沖擊。
一些頭部企業的債務風險已經開始釋放，而且這很可能是一個開始。在周轉速度放緩、回款變慢、貸款依然限制的情況下，哪怕是正常的企業都有可能出現風險。這不僅會嚴重延長中介渠道傭金的回款周期，且壞賬率有可能會明顯增加。歷史上，中介公司只有二手業務時，現金流是非常好的，基本沒有所謂的回款周期問題，因此，大多數中介公司只要堅守經營本質，不搞大規模擴張、不炒房，基本不會出現“生死問題”。但是最近幾年疊加新房渠道業務之后，現金流管理的挑戰明顯加大，上行市場沒有感覺，一旦市場下行，壓力便會快速放大。
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一個底線是現金流為正。
在這種情況下，我們認為現金流的管理是決定企業生死的核心問題，一方面減少不必要的固定開支，另一方面要加快回款和收傭管理，同時要在租賃業務上尋找更多的突破。
此外，盡管新房渠道費率在未來幾個月會有所提高，開發商對渠道依賴度變大，但是在當前開發商債務風險明顯增大的情況下，更要堅守二手根基不動搖，不僅僅是因為二手業務現金流好，更是因為二手才是中介贏得未來的關鍵。
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三個穩定：市占率穩定、費率穩定、關鍵人才穩定。
市場下行，經營管理的核心是市占率不能降。盡管交易量下行仍將持續一段時間，但是經紀人的有效產能也在快速出清，許多門店已經關閉，即使不關，經紀人也完全不在狀態，士氣低落、極其懶散，尤其是那些不給底薪、只給提成的加盟店以及一些中小型中介公司。在無底薪、高提成的邏輯下，任何管理措施都會大打折扣，管理的價值無法發揮。因此，可以確定地說，雖然市場交易量下降了，但是經紀人有效產能的收縮也很明顯，競爭可能變得更稀薄了，這個時候，就是管理者發揮價值的時候，是團隊文化與組織能力發揮價值的時候，市占不能丟應該成為業務管理的最低要求。
其次是市場下行的時候，全行業有責任感的公司都應該全面停止費率競爭，增加對業主的專享服務，爭取更強的收傭能力。過去這幾年行業的最大問題就是低費率搶客、高提成搶人，此事不休，行業進步無望。
再者是關鍵人才的穩定，留存真正創造價值的人。人才是核心資產，是面向未來的發動機，應該集中有限資源，保留核心人才，這是面向未來的籌碼。
總體上，我們很可能正在經歷一場比預期更為嚴重的周期調整，過去我們坐著電梯往上走，電梯的動力讓行業走到今天，當電梯停止甚至向下墜落的時候，內生動力變得非常重要，除此之外，也沒有別的選擇。
回顧過去20年中介行業的發展史，什么因素會讓一個公司死亡？答案顯然不是市場下行，真正優秀的公司都是在市場下行中構建更深的競爭壁壘的。真正的死亡是失去使命，失去消費者，策略上的勤奮彌補不了戰略上的無能。長期的使命感和永不滿足的客戶價值創造才是穿透周期的最好武器。過去的舊模式無法走向新未來，中介20年，也該變變了。
