學區房降溫、二手房成交大跌、法拍房“涼涼”警告……金九剛至，杭州樓市的變化已經悄然而至。
“紅盤潮后，改善客戶更難了嗎？”
“1000萬賣掉學區房搖改善盤，是不是瘋了？”
“用掉一張房票去買臨安，合適嗎？”
……
近期《購房幫幫團》欄目接到不少購房者咨詢，錯失上一波推盤潮后，杭州樓市還有哪些選擇？近期筆者梳理了部分問答，僅供購房者參考。
01
關鍵詞：置換 200萬
網友提問
我前段時間剛賣掉了一套老破小，目前手上還有一張“房票”。想置換一套環境好的新房，聽說臨安不錯，還給我返優惠，是否可以考慮置換一套？200萬預算，錦云瀾天里、東投悅榮府、宸望公寓這三個樓盤買哪個好？
幫幫團解答
你好，臨安作為不限購的區域，確實是個人或家庭因主城區沒有購房資格的情況下，作為過渡的不二選擇。并且臨安大部分樓盤均啟動分銷，承諾給購房者返傭的優惠，誘惑力也十足。但是，你目前還有一張房票，如果用來購買不限購的臨安，未免有點可惜，還請慎重選擇。
至于錦云瀾天里、東投悅榮府、宸望公寓這三個樓盤買哪個好？在筆者看來，目前錦云瀾天里、東投悅榮府均位于錦南板塊，宸望公寓則位于錦北板塊，兩個板塊的發展均需要時間。
從交通來說，錦云瀾天里＞東投悅榮府＞宸望公寓。東投悅榮府距離地鐵16號線九州街站約800米，錦云瀾天里地鐵16號線九州站上蓋，宸望公寓則距離地鐵1公里開外了。
商業上，錦云瀾天里＞東投悅榮府＝宸望公寓。錦云瀾天里自帶4.5萬方寶龍商業，前景較大。而宸望公寓、東投悅榮府均需要依托寶龍城市廣場、萬華廣場等商業配套。
總價上，中天宸望規劃89㎡、112㎡、125㎡，均價21800元/㎡，錦云瀾天里規劃80㎡，89㎡，115㎡，均價19000元/㎡，東投悅榮府89-125㎡。均價17000元/㎡，總價上來看，東投悅榮府＞錦云瀾天里＞中天宸望。
02
關鍵詞：學區房 1000萬 改善
網友提問
老師，我現在手上有一套西湖區老破小的學區房，大概值1000萬，我想賣掉去置換錢江新城、奧體的新房，如SKP、江河匯新鴻基等住宅去改善，頂格社保，請問我是不是瘋了？
幫幫團解答
你好，看個人選擇。如果你是雞娃家長，就目前來講，西湖區的學區是最佳選擇。但你從純改善的居住需求來考慮，又對學區要求不是那么高，那可以試試。
需要提醒的是，如果你去搖錢江新城、奧體的新房，必然要考慮搖不到的風險，雖說你是頂格社保，也只能保證入圍。所以，你要想好。
換個角度，退一步海闊天空。純改善的話，其實也不一定非要往熱門區域的熱門板塊去“湊”，不妨將目光瞄向那些容易入手的板塊，也是不錯的選擇。
03
關鍵詞：剛需置換 蕭山 500萬
網友提問
老師，最近想在蕭山開發區和寧圍街道周邊，選擇一套三居室住宅，屬于剛需置換，總價控制在500萬以內，有推薦嗎？
幫幫團解答
你好，隨著奧悅美筑的收官，寧圍板塊進入了斷供階段。因此，就你目前的情況來說，可以將目光瞄向蕭山市北。
目前市北4大新盤：濱濤映月、望濤月明、花曜里、花嶼觀瀾里，精裝限價均是37500元/㎡，這4個樓盤也各有優劣勢。
濱濤映月、望濤月明2個樓盤僅一路之隔，純正的濱江造，但濱濤映月距離地鐵口更近，教育資源上，蕭山市心小學分別位于濱濤映月和望濤月明的南面和西面，僅一路之隔，另外規劃的初中也在兩個項目的斜對角。戶型上，望濤月明戶型面積109-139㎡，約109㎡三房兩廳兩衛，帶雙陽臺；約129㎡、139㎡四房兩廳兩衛。濱濤映月戶型面積107-137㎡，約107㎡三房兩廳兩衛，雙陽臺，約117㎡、128㎡、137㎡均是四房兩廳兩衛，偏改善。
花嶼觀瀾里距離地鐵2號線建設一路站約500米，交通便利。相比較而言，教育是硬傷，3公里范圍內有幼兒園、小學及初中。戶型面積為100㎡、118㎡、138㎡，約100㎡三房兩廳兩衛。
花曜里距離最近的地鐵2號線明星路站約2公里，商業方面，其距離最近的綜合體為在建的濱康綜合體約1.8公里。交通及商業略有不便。項目南側為規劃幼兒園，項目北側為浙師大附屬博奧小學，戶型面積段約97㎡、120㎡。
04
關鍵詞：貸款利率
網友提問
你好，想咨詢，針對目前杭州房貸利率半年內5次上調的消息，目前貸款利率怎么樣，后續如何？
幫幫團解答
你好，房地產融資正在進一步收緊，時至今日，房貸額度緊張、貸款利率上調的局面再次出現。據悉，自9月初杭州部分銀行房貸利率紛紛上調，首套房貸利率將從之前的5.9%調整至6.3%，二套房貸利率從6.0%上調至6.4%。杭州房貸利率再次上漲，讓“房貸收緊”金融政策備受市場關注。
目前杭州的首套房貸款利率是按基準利率執行的，五年期以上6.15%，二套房利率還是會在基準利率上浮10% ，各銀行的額度都非常緊張，放貸周期較長，具體您可以咨詢相關銀行，以他們的回復為準。
05
關鍵詞：投資 蕭山？ 富陽？
網友提問
我現在手上還有一張房票，想買套房投資，但是沒有多少錢，想咨詢一下，融創森與海投資潛力大么？還是買富陽？
幫幫團解答
你好，融創森與海之城是蕭山城南自成一體的超級大盤，月度成交前十榜單的常客，隨著項目配套的不斷落地，這樣的小鎮類項目，宜居性會日益提升，從投資來看，未來的升值潛力是有的，不過需要等待較長時間。
地鐵6號線的通車，富陽和杭州主城區的聯系越發緊密，隨著規劃接連調整、落地，富陽也呈現出欣欣向榮的向上姿態。但其與主城區的融合不及蕭山、余杭，可能更適合偏地緣性的剛需購房者。與富陽整體相比，還是蕭山城南發展潛力更大一些。
